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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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绿城:发展商的一面镜子  

2012-01-09 09:15:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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绿城:发展商的一面镜子

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

谁是地产界“说到做到”的人?

 

绿城中国董事长宋卫平肯定算是一个。

 

2011年绿城遭遇“破产”谣言,宋董连夜写出“千字文”来辟谣。“走正道,尽人力,听天命。绿城离破产还有很远的一段距离。”

 

按照其规划,绿城会分三个阶段走,“首先就是努力做销售,把房子卖出去;如果这个不够有效,第二就是看看能不能腾挪掉几个项目;最后一个阶段,如果前面的手段都不奏效,就直接把价格降到底,所有的房子都卖完,以后就不再做房地产了”。

 

2012年刚过,绿城就急切地走第二步了。1月5日,绿城一口气出让了四个项目的股权。算上年末出让的上海外滩项目股权,绿城是“一周卖五子”,为求生存,壮士断臂也在所不惜。

 

具有讽刺意味的是,接手绿城项目的买家就有融创中国,其董事长孙宏斌就是当年因扩张太快而破产的天津顺弛的创始人。

 

绿城要破产?

 

业内人士都不会相信。

 

绿城的产品有口皆碑,是中国内地第一线品牌的“品质地产”的代表。

 

绿城的规模够大,2011年计划销售业绩是540亿。公司运营规模在上市场房企中排得上前五名。这是中国房地产一艘真正的航空母舰。

 

2012年绿城确实陷入困境。高负债率是其致命伤。根据绿城2010年年报,净资产负债率为132%。而到了2011年中报,这一数字上升到163.2%。总借贷350亿元,仅在去年上半年,绿城总利息开支为15.52亿元。

 

盲目扩张、高成本扩大生产规模,是造成绿城今天困局的主要原因。

 

绿城迷恋于拿地王,在错误的时机以高昂的价格购买了大量土地。2009年7月至10月,在短短3个月的时间里,绿城就通过公开招拍挂和合作拿地的方式,投入达210.4亿元。楼面地价都以万为单位。绿城被称为2009年全中国拿地最多的开发企业。

 

绿城为融资也是不惜成本。绿城的信托成本在14%左右,占到所有资金来源的约20%。根据绿城中报及信托机构相关统计,绿城在2010年历经6次信托融资,共筹资31.5亿元。2011年1-8月,又募集了25.57亿元。

 

现在的绿城,已经变成“三个打工”的代表:给政府打工(买地最多最贵)、给银行打工(支付高额利息)、给客户打工(项目基本以贴近成本价在卖)。

 

2012年的市场态势已经很明朗,那就是调控政策不放松、银根依然收紧,房地产的冬季已经开始。

 

2012年市场会有三个显著特征:1、土地价格回调,多年来强劲上升的势头将逆转。手中握有“地王”的开发商将一天一天感受资产缩水。2、市场维持高利率。长期依赖高负债来实现高增长的房企将十分困难。3、实行“限购”、“限贷”的城市销售量短期难以回升。

 

北大方正创始人王选有句名言:对个人来说,失败乃成功之母;对企业来说,成功乃失败之母。

 

在房地产行业大牛市的过去10年,开发企业已经习惯于地价、楼价年年上升,敢于负债经营的企业发展更快。“有量就能赚钱”,或者“好房子始终有人要”。

 

习惯了用过去成功经验指导未来的开发商们,从绿城案例里,可以重新感受到房地产开发“高风险高回报”的特性。

 

盖茨说过,微软离破产永远只有18个月。

 

这绝非危言耸听。企业与人一样,其实,生和死的距离并不遥远。

 

2012年绿城不是特例,绿城只是当前中国开发商的一个缩影。

 

根据Wind资讯统计,房地产行业的资产负债率已经高达71.28%。其中,总负债超1.24万亿元,。截至2011年9月30日,有8家A股上市房企资产负债率超过85%,16家上市房企资产负债率超过80%。如果单从资产负债率来看,A股至少有7家房企比绿城中国的资金链更为紧张。

 

广东方言有一句:“走得快,好世界”。直接指明了开发商当前“破局”的方法。

 

绿城已经在往日成功的美梦和追求第一的自我陶醉中醒来。“自救行动”可以说是迅速又果断。

 

用宋卫平先生的话说,就是,“对于企业来说,命运只有两个字,生、死,无他。我们所能探讨的,是在目前的市场条件下,如何找出一条活路,穿越寒冬。”

 

2012年,已经没有救世主。,能够救开发商的,只有开发商自己。

 

 

 

 

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