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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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2012年第一季度广州楼市将“止跌回稳”  

2012-01-04 11:40:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2012年第一季度广州楼市将“止跌回稳”

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

元旦期间,广州楼市意外地“不冷”,出现价平量升的现象。

 

展望2012年的楼市销售前景,并不乐观。

 

2011年11月,广州十区一手楼成交面积仅35万平方米,4600多套,跌到近期的一个低谷。12月份,在发展商汹涌的降价声中,楼市销售量止跌回升,有10%左右的升幅,但仍处于近年的底部水平。

 

2010年广州一手楼月成交约6800套,2011年月均约6000套。2012年倘维持在5000-6000套左右的水平,广州楼市“供大于求”的压力将凸显。

 

很多人预测2012年楼价将大跌。主要原因在于三方面:1、政策调控持续。2、购房信心缺失。3、发展商资金压力沉重。

 

购房信心已跌到近10年来的新低。典型如深圳,2011年一手楼成交3.2万套,成交面积271万平方米,同比分别下降13.2%和15.4%,创10年来最低。

 

深圳楼市以二手成交为主,2011年12月深圳二手房仅成交2629套,仅为2010年同期的20%左右。“先知先觉”的深圳人,总是走在前面。近期深圳楼市二手楼成交低迷,显示楼市消费信心明显不足。

 

在广州,投资炒楼的买家早已撤场,“限购”政策延续也令楼市销售量难以大幅回升。

 

然而,广州楼市在2012年1-4月,不但不会迎来楼价大跌,楼市将出现短期的“稳定”,甚至会出现一个“小阳春”。

 

主要原因在于:

 

1、目前广州房地产市场已经为垄断型市场。上市大型房地产企业经历12月份“冲业绩”、“换现金流”的促销行动后,进入2012年,发展商的内在压力减少,促销活动将不再猛烈。典型如恒大、万科等企业,在完成2011年的业绩后,在12月份就明显放缓了销售进度。

 

发展商目前有三等:一等3月份“两会”后房地产政策(特别是地方政府的“限购”政策)的松动;二等2012年资金面的松动。新融资将大大缓解开发商的压力。三等市场消费信心的恢复。总有一部分刚性需求买家和部份“抄底资金”随时准备入市。

 

可以预期,2012年第一季度,广州发展商不会再有激进的降价促销行动。

 

2、2012年仍将是“成本上升年”,商品房的开发成本将继续上升。从2012年1月1日起,广州基准地价又上一个新台阶。广州中心城区住宅用地基准地价平均水平达3364元/平方米,商业为10297元/平方米,工业用地为692元/平方米。(分别上涨110%,64.3%和2.7%)。

 

城市基准地价的上升,首先就影响了大量“三旧”改造项目的土地成本。虽然2012年广州经营性土地出让的市场前景并不明朗,但2012年广州新建住房的土地成本上升已成定局。

 

考虑到人工成本、原材料价格的涨幅,2012年住房建设仍将是“成本上升”年。这在很大程度上坚定了楼市买卖双方对当前楼价的认同。

 

3、楼市出现“政策底”。

 

2011年房地产调控可谓“多管齐下”,房地产行业面临政策、资金、市场三大压力,被迫在2011年的第四季度作出调整。

 

2012年已经到来,楼市“利空”似乎暂告一段落。

 

“限购”政策恐怕难以大范围持续。因为会影响到地方经济发展并造成财政上的困难。

 

2012年我国将维持“稳健的货币政策”,发展商资金压力可能会比2011年第四季度有所缓解。

 

2012年的第一季度,楼市很难期望会出现大逆转,但楼价趋稳的机会很大。

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