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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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公租房建设中蕴藏商机  

2011-10-27 10:43:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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公租房建设中蕴藏商机

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

截至9月底,全国新开工保障房达986万套。年底前完成1000万套的目标已经基本完成。

 

1000万套保障房中,廉租房165万套、公共租赁房227万套、经济适用房110万套、限价房83万套,各类棚户区改造415万套。预算投资1.3万亿元。

 

把这些指标分解一下,可以发现地方政府的压力并不大。限价房与经济适用房预算投资4000亿,但这些物业都是可以出售的,甚至还有盈利,地方政府完全可以将之交由企业去投资运作。

 

415万套棚户区改造任务,确实“粉饰”了1000万套的指标,很多地方政府将旧城改造、旧村改造和厂区改造,都列入了这一范畴。2011年,不少城市政府都靠这些指标而“达标”。

 

地方政府最大压力来自于165万套廉租房和227万套公租房,预算投资4000亿元。

 

中央政府补助1522亿元,地方政府仍然存在一定的资金缺口。

 

资金还是小事,最大问题是“土地供应”的问题。

 

广州市在保障房用地供应上又有新思路:(1)鼓励社会力量参与。(2)农村集体建设用地可建公租房。(3)社会力量可利用政府储备土地建公租房,其建设用地使用权可采取土地公开出租方式取得,出租年限30年。租金按年收取。

 

往后几年,公租房建设中蕴藏巨大商机。

 

1、通过公租房这一载体,土地二元制的边界被模糊化。城市周边的农村集体建设用地将可“大显身手”。政府对这一类用地本来就“爱恨交加”,现在允许其建保障性的公租房。可谓是一箭三雕,既解决了公租房土地来源问题,又让农村建设用地盘活,还让大量“租房”一族有了去处。这一政策颇具实操性,原因在于农村集体建设用地产权属于村集体,几乎等于“零地价”,加上些土建费用,综合成本不到商品房的三分之一,比政府主动开建的公租房至少也要便宜30-40%。这一类“公租房”具有极大的成本优势,一定会吸引大量社会资金参与。

 

“公开出租”国有用地来建公租房,也是广州即将实施的一项“创举”。在这过程中,商业机会也是显而易见的。土地成本低、租金回报稳定、银行贷款支持、税费减免、行政特批。2011年,没有比做这类公租房更安全、更可靠的项目了。

 

目前,公租房的租金标准,仍然未确定。按中央文件精神,租金“按略低于市场租金的原则确定”。

 

目前,广州商品住宅租售比普遍为2-3%。如果“农村集体建设用地”和“国有用地”上建的公租房成本比商品房低50%以上,公租房的年投资回报可以达到5-6%以上,已经具有良好的投资价值。

 

即使房地产发展商不愿意大量投资公租房,但我相信很多社会资金会对公租房感兴趣。

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