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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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保障房需要被保障  

2011-08-03 18:15:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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保障房需要被保障

 

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

2011年全国要新开工保障房1000万套,广东省要开工31万套,广州要开工8.5万套。规模空前的“造房运动”,给城市缺房户带来了希望和憧憬,但也带来了保障房也需要被保障的诸多问题。

 

1、  工程质量问题。

2011年保障房建设在各地“大跃进”,“豆腐渣”工程频频出现。典型如,安庆太湖县开发区的最大拆迁安置小区,房屋交付后出现承重梁、屋面、外墙裂缝和渗水,部分住户甚至出现楼板踩穿、房屋沉降等严重问题,令人触目惊心。

 

建房子,是百年大计。表面上技术含量不多,实际上对管理要求非常高。

在地方政府大规模兴建保障房的同时,应首先明确建设主体、、管理体系、监管机制,才有可能把工程质量做好。

 

历史上无数的项目经验已经证明,由政府成立一个“重点办”,搞一个“指挥部”,这种管理体制和管理模式已经不能适应现代建设管理的要求。

 

广州90年代重点兴建的三大解困小区、政府2010年重点打造的“亚运城”,都遭遇了“质量门”问题。作为一面镜子,对广州保障房的建设模式提出了“变革”的要求,否则,出现质量问题,“手尾”很长,百姓不满的声音会很大。

 

保障房建设全面采用“公司化管理”,是目前必须立即作出的选择。只有“公司化管理”,才能把房子建好。

 

把这个结论引申一下,就是保障房建设,引入更多的社会力量(包括开发商),会取得更好的结果。

 

作为保障房建设主体的地方政府,2011年不能光顾着开工量,更重要的是要把管理体系做好,把工程质量管好。

为避免“豆腐渣”工程,建议中央管理部门对保障房建设质量问题,也搞“一票否决”。

 

2、  保障房建得起,养不起的问题

 

广州2011年计划建设的8.5万套保障性住房中,以公共租赁住房为主,4.65万套,约占57%:廉租房0.65万套,经济适用房0.8万套,限价房2.0457万套(含拆迁安置房1.8157万套),发放租赁补贴0.3502万套。

 

从这个建设计划看,广州未来将增加“天文数字”的公共租赁住房和廉租房。廉租房按1元每平方米象征性收租金。公共租赁住房的租金(含物业服务费)按照市场租金的40-60%不等来收取。

以此算来,公共租赁住房和廉租房的租金,非但不能还本付息,连维护费用和物业管理费用都不够。广州政府以后相当长的时间内,将背负保障房管理维护的巨大财政负担。

 

倘公共租赁住房和廉租房等保障房没有“造血功能”,政府将长期被迫当“奶妈”,长期供养保障房。难免有一天会出现“养不起”的问题。

 

目前急需研究保障房的“造血功能”问题。例如,商品房项目配建部分保障房,是一个好的思路。又例如,大规模的保障房建设项目考虑增加商业和经营性物业,以一次性投入,以换取未来的稳定收益。

 

一句话,保障房也要引入经营思路。

 

3、  保障房建设的标准问题。

 

2011年广州将投入89亿元资金建设保障房。另一个隐形投入是土地资源的投入,实际上政府在保障房建设上投入巨大。

 

关于保障房的建设标准,很多专家认为,应该降低标准,即保障房的建设标准不能高于商品房的标准。例如,在绿化面积、停车位配置等方面,应该压缩投资。

 

这种观点听起来很有道理,实际上值得商榷。

 

事实上,在近年来楼价飙升的同时,房地产开发商的楼盘建设成本的投入,并没有相应的增加。保障房项目拥有一般商品房项目的绿化标准、配套标准,我觉得完全有必要。最贵的土地资源,政府都划拨了,多一点建设成本,政府也完全有能力支付得起。

 

需要保障房的群体,也需要“有尊严”的生活。“有尊严”的生活打造,当然应该从建设标准做起。

 

按高标准建设保障房的另一个好处是,有效解决了“租售”互换的接口。在适当的时机,让有能力的部分人持有产权,政府也可卸下负担。

 

如果需要调整标准,我认为,户型可以更小一些,推行香港模式的“标准化”的小户型。

 

 

值得关注的是:广州保障房建设已经四面开花,广州保障房的建设标准,至今仍然没有出炉。

 

2011年,保障房就象是政府“怀胎”着的孩子。这个孩子有没有未来,要看“生”的质量(工程质量)和“养”的方法。

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