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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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政策调控下,二手房市场最受伤  

2011-07-25 17:35:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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政策调控下,二手房市场最受伤

 

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

 

2011年房地产行业遭遇史上最严厉、延续时间可能最长的调控政策。限购、限贷、限外、限价等“超常规”的行政管理手段陆续出台。房地产开发商的业绩受到一定影响。未来“限购”扩大到二、三线城市,也令2011年下半年楼市增加了很大的不确定性。

 

1、调控政策下,相对开发商和一手中介,二手中介公司更受伤。

开发商和一手中介还可以“东边不亮西边亮”、“一线城市下降,二三线补足”。2010年,在调控声中,中国大陆产生了年销售量超1000亿元的开发商和年销售额超1000亿元的中介代理机构。

 

二手中介代理公司扎根于市场发育成熟的大中城市,受政策的影响更大。

 

国八条规定,“为了抑制投资需求和炒楼,调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按其销售收入全额征税。 ”“对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”。这些措施限制了存量房的流动,抑制了二手业务的发展。

 

国内大中城市普遍开始“四限”,二手中介受到极大的冲击。

 

2、陷入“冰点”的二手市场

2011年上半年楼市始终处于调控高压之下,二手房市场僵持情况日益严重,成交量持续低迷。受2011年1月26日“国八条”政策的影响,2月份二手房成交量遭遇腰斩,跌入上半年的谷底 。严厉的限购政策,使得二手房市场迈入了纯刚需时代,同时二手房成交量也正式进入低迷期。

 

2011年上半年,90个城市二手住房月均成交面积比去年全年月均水平分别下降18.7%。

 

一线城市中,二手成交量普遍比一手成交量下跌幅度更大。

 

2011上半年北京新建商品住宅成交总量为41694套,较2010上半年下降约20%。2011年上半年北京二手房市场成交量约68000套,较2010年下半年成交量下降26.7%。

2011上半年广州市10区二手商品住宅网上签约面积为342.88万平方米,同比2010上半年下降19.7%,环比2010下半年下降14.0%。

2011年上半年,深圳市共成交二手房52835套,环比2010年下半年下降约17%,同比2010年上半年下降11%。

2011年上半年,佛山市二手住宅交易登记面积183万㎡,成交宗数约1.5万宗,比2010年同期减少约26%。

 

如果调控政策延续,下半年二手房市场还将面临更严峻的挑战。

 

3、未来二手中介发展前景非常光明

 

目前国内一些大城市,二手房成交量已经超过一手房成交量,例如,北京为 1.6:1 ,深圳为 3.2:1 ,广州为1.13:1 ,但与香港8:1,日本6:1,美国8:1相比,国内的二手业务还处于起步期。短期政策调整只是发展过程中的曲折,未来二手房业务发展前景光明。

 

4、二手房地产中介企业的发展对策

二手房产中介在未来发展中前景广阔,很多二手房产中介代理行业处于较快发展阶段;二手市场未来市场潜力巨大;但中介竞争处于无序状态,操作不规范,行业自我约束力不大;从业人员准入门槛低,从业人员专业素质和行业道德水准参差不齐,有待规范和提升;行业集中度还不高,大小中介凭自身优势并存发展。

在未来,政策尚不稳定,市场波动大、市场竞争加剧、企业经营成本加大、人才瓶颈问题突出。要清醒认识到房地产行业每次增长高峰,都是调控之后产生的。所以要做好充足准备面对未来,使二手房行业又好又快发展。

 

(一)、优胜劣汰,适者生存

服务好,制度完善的中介机构将更加适应市场的发展;品牌中介机构具有更大优势;能够将二手房市场推进至网络时代,更具有发展优势。房地产调控时期,更应该做到“四个坚持”:坚持投资未来,坚持规范化、规模化、品牌化,坚持打造差异化竞争优势,坚持服务创新和经营创新。

(二)、要注重从业人员整体质素的提升

注重服务态度的提升;注重中介服务知识的丰富;注重对二手中介市场更加深入的了解;注重使从业人员执证上岗的数量继续扩大;注重丰富网络知识;注重综合素质的提高。

(三)、要使信息网络化,交易网络化

看到网络存储着大量房源信息;想到无论在哪里,都能轻松上网查询;要建立安全的网络交易平台、网络一站式商场;要建立同步化的网络监控平台。要在二手房交易信息化、网络化的前提下建立网络新渠道、新平台,完善政策法规。           

(四)、要使中介行业规范化,制度化

杜绝目前中介行业之间非良性的竞争态势,规范中介机构的操作流程,避免与消费者产生矛盾;需要组建地方中介行业协会,制定与完善相关制度。

二手房企业在赢取变革中,网络时代的房地产中介将成为一种信息密集型产业,信息的准确性、及时性以及信息量的多寡仍是直接影响其成败的关键因素,此时的互联网络则以其方便快捷、信息量大、传播范围广等优势成为中介行业高效运营的保证。

 

——摘自赵卓文2011年7月21日在“2011惠州二手房发展高峰论坛”的演讲

 

 

 

 

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