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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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“地王”的背后  

2011-07-19 15:53:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地王”的背后
 赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

房地产调控政策,并没有阻挡开发商的买地热情。7月19日,广州又出“新地王”。珠江新城B2-11地块,起价13800元/㎡(楼面地价),已经突破2009年珠江新城地王D3-4的13538元/㎡成交价。经过竞拍,成交价格达到创纪录的17933元/平方米,成为广州商业类地块的“新地王”。

 
“地王”一出来,很多人就担心,“新地王”必然带动周边楼价的上升。在过去几年里,地价和楼价互动,“地王”带动楼价上涨,增量住宅价格带动存量住宅价格上涨,是我们常见的模式。2011年翘首盼望楼价下跌的广大公众的担心,并不多余。


(1)然而,这一次的广州“新地王”,却有其存在的客观合理性。


“地王”的出现,是城市发展过程中土地价值上涨的必然现象。此现象既能反映出政府在出让土地资产中获得较佳的收益,也能反映出市场的上升趋势,并对周边的房地产市场产生推动作用。只要城市经济仍在快速发展阶段、房地产市场仍处于上升通道,那么土地市场就一定会不断得到推升,“地王”也肯定会不断涌现。这是对城市经济发展的肯定,也是土地资产实现价值的必然途径。


经过20多年打造,珠江新城已建成为广州的CBD,大部分地块已出让并开发建设,同时享受了后亚运时代带来的大幅升值,此次推出的地块属于新中轴线板块,而且均属商业金融用地,对房价、民生影响不大。B2-11地块拍出高价也属于合理范畴,没必要担忧。


从另一方面看,“地王”产生,有助于城市土地的集约使用。促使开发商合理开发土地资源。以B2-11地块看,占地面积才5948平方米,建筑面积71376平方米,总地价就达到12.8亿元,预计总投资超过15亿元。土地得到极大限度的高效使用。这对城市中心区土地资源紧张的广州而言,有积极意义。


(2)“新地王”的产生,说明广州房地产投资风格转变的新动向。


近年,广州优质写字楼的新供应呈现井喷态势,在内资及跨国企业对写字楼日益上升的扩充和升级的强大需求推动下,在投资写字楼的资金推动下,写字楼售价和租金均呈结构性上涨。

 

2010年广州写字楼供应量达到104.84万平方米,成交面积达到80万平方米,均创5年来新高。成交均价达17643元/㎡,增幅超25%。


2011年房地产调控政策不断出台,住宅类物业投资需求受到抑制,大量资金流向写字楼和商业物业市场。过去一年,写字楼价格普遍有25%到50%的涨幅。


预计未来商业、写字楼会成为广州人投资的“新宠”,没有必要过度集中于购买住宅类产品。


(3)拍卖结果检验了广州CBD珠江新城的成色。


CBD的楼价和地价水平,在很大程度上反映了城市经济水平和经济活力。

与北京、上海、深圳CBD甲级写字楼相比,广州CBD甲级写字楼价格一直偏低。是广州经济不行,还是珠江新城价值被低估,这是房地产业内的疑问。

珠江新城B2-11地块拍卖的结果表明:广州写字楼价值被严重低估了。

截至2010年末,广州写字楼总存量约270万平方米,较其他一线城市偏低,反映了广州写字楼供应与经济的高速增长不匹配,显示高档写字楼物业的潜在需求巨大。

另外,广州CBD甲级写字楼均价仍在3万元/㎡左右徘徊,比起售价已超过4万元/平方米的北京、上海、深圳仍然偏低,物业潜在价值突出。


广州珠江新城CBD建设进入成熟期,后亚运时代,珠江新城地价、房价将呈快速上升趋势。

(4)B2-11拍卖结果将成为下半年广州楼市发展的风向标。
 
B2-11拍卖结果显示:房地产开发商在调控从严的背景下,对广州楼市未来乐观,开发商资金面还有一定的富余。

B2-11拍卖结果显示:土地市场是否依然“供不应求”,好地块从来不缺买家。未来的“地王”还会不断出现。

B2-11拍卖结果显示:作为广州楼价指标的广州珠江区域,价格并未透支,至少到目前为止,价格依然是合理的,甚至被低估。希望广州房价短期内大幅下降,既不现实,也不客观。

“地王”诞生,几家欢喜几家忧,至少我们应该淡定,因为“地王”不完全是坏事,至少说明广州还有活力。如果和民生没有直接关系,我们何忧之有?

 

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