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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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最傻的开发商  

2011-07-18 23:41:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最傻的开发商

 

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

都说房地产开发商是“人精”,但有时“人精”也会犯傻。

 

杭州市“钱塘帝景”楼盘的开发商最近就做了一件傻事:公布项目成本。

据报道,该楼盘位于杭州市钱塘江边,推出的264套房源均为45层的超高层公寓,主力户型为89平方米和180平方米,其中,毛坯交付的6号楼均价为27500元/平方米,精装修的2号楼均价为32500元/平方米。开盘当天,开发商在销售现场展示了一块名为“开发成本及销售价格组成(初次申报)”的展板。引起了大家很大的兴趣。

钱塘帝景开发商公布的是6号楼的成本和价格,并将销售均价27500元/平方米在表格中分为五大块。第一项土地使用权取得费为5674元/平方米,第二项住宅开发成本为5665元/平方米,第三项是期间费用由管理费、财务费和销售费组成为2232元/平方米,第四项是预期利润为6525元/平方米,第五项是税金7404元/平方米。

开发商为什么要公布成本?没有人知道。

搞房地产开发赚钱,是地球人都知道的事情。现在毛坯卖27500元/平方米,精装修的卖32500元/平方米,也不是“哭穷”的时候。

也没听说这个开发商有什么社会责任感,这次到底为什么“公开成本”?令人想不通。

我赞同网上的一种说法,目前楼难卖,开发商公布“成本”,是为了营销。开发商意思是说,项目成本高达20975元/平方米,利润才6525元/平方米,也就30%,一个开发周期3年,我每年才赚10%,微利吧。大家快来买,贴近成本价了,没什么降的了。

开发商折腾一番,效果并不理想。总共264套房源,7月14日开盘并公布成本,到7月17日,仅仅卖出16套。

近年楼价飞涨,整个社会普遍认为开发商赚了“大钱”,开发商在很多场合已被妖魔化。社会大众、舆论媒体都在千方百计找开发商的“成本”。没想到,杭州“钱塘帝景”楼盘居然主动“爆料”,把潜规则当明规则来玩,确实够傻。

1、  开发商公布的成本当然有“水分”,经不起专业人士的“审判”。住宅开发成本(毛坯)为5665元/平方米, 税金7404元/平方米,都经不起推敲。开发商自讨没趣。

2、  公布“成本”,等于公布地方政府在楼价里赚了多少钱,明显破了潜规则。5674元/平方米,税金7404元/平方米都是政府收入,你能晒吗?等待开发商的,将是地方税局和地方房管部门人员的上门。

3、  物价部门和房管部门,现在正在抓紧研究“限价”。万一“限购”达不到期望值,“限价”随时会全面展开。但目前物价部门面临的难题是:没办法界定成本和利润。房地产行业过去十年飞速发展,法规不完善,房地产研究更滞后,连基本的参数都没有建立。连住建部都缺数据,很难搞。

现在开发商自己跑出来“公布成本”,确实天真得可爱。

 

4、地价在开发成本里的比例还将继续上升。在一线城市里啊,地价与房价比将超过50%-60%。或者我们应该说,要降房价,必须先降地价。

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