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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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土地资源紧张,透支广东发展未来  

2011-07-13 16:50:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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土地资源紧张,透支广东发展未来

 

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

 

广东省国土资源厅厅长陈耀光近日透露,从“九五”到“十一五”期间,广东建设用地共6000多万亩,平均每年用地46.7万亩,10多年来的用地量,是广东有人类历史以来用地总量的30%。其中珠三角超过40%的用地强度,早就远超国际上30%的用地强度警戒线。广东未来发展受制于土地,依靠土地的发展快到尽头了。

 

这是官方近来少见的“危机发言”。

 

不久前,广州市国土房管局召开的广州市土地利用“十二五”规划专家咨询会上,广州市领导明确表态:“即使是13年后,广州也不会无地可用,广州将通过三旧改造,提高土地产出效能等措施确保广州建设发展有地来源。”

 

广州领导很“乐观”,主要依据是两个:(1)广州目前的建设用地占比仅22.7%,在全国排20位后,建设用地供求紧张情况并不算最严重。(2)除了盘活“三旧”用地外,广州目前低效利用的土地至少有400平方公里,未利用土地也有400多平方公里,加上农村建设用地600平方公里中如用“增减挂钩”政策调活400平方公里,后两项可能有些重复,但加起来应有1000平方公里,通过多种途径广州建设用地的潜力足以支撑未来的需要。

 

然而,无论是“危机发言”,还是“乐观发言”,都让我们看到土地资源紧张的现实情况。

 

改革开放后,广东地区经济高速发展,其中的一个代价(或者说基础条件),就是透支土地资源。

 

由于从计划经济转换到市场经济的过程中,土地价格一直被低估。土地价格从来没有真正反映价值。土地价格也从来没有被完全市场化。

 

长期以来,土地被低效使用,透支非常严重。走到2011年的今天,广东土地资源不足的问题已经非常突出。再走以前“低价征地、低价卖地、低成本生产、低价格销售”的“四低”模式,已经难以为继。

 

在珠三角工业用地地价普遍突破60万一亩,经营性用地地价突破1万元/平方米的今天。传统的经济发展方式已经到了改变的时候了。

 

1、  广东地价正处于加速上升阶段,未来5年正是价格“暴涨期”。虽然政府将加大“三旧改造”、盘活低效土地、转化农村集体建设用地,但是这三个策略,统统都属于“高成本”的策略。未来广东不会再有廉价的土地资源。无论是经营性用地、产业用地还是一般工业用地,未来都将呈明显涨势。有了土地,就有了未来发展的基础。在广东的企业家们,有必要更多去关注广东的土地市场。

 

2、  土地决定财富。广东经营性开发用地公开出让的价格,从2006年到2010年,五年间平均价格上涨了4.3倍。谁拥有土地,谁囤得住土地,谁就能拥有更多的财富。回到房地产开发行业来看,拥有土地资源更多的住宅类物业(别墅等低密度豪宅),升值无疑大大超过一般住宅。

 

3、  长期经营性物业价值趋涨。未来5年,地价还将呈上升趋势,与此相伴的,将是经营性物业价值的不断提升。“资产为王”时代将正式来临。有实力的开发企业将会开发更多“母鸡”类物业。

 

4、  土地资源紧张,很多人第一时间就会联想到房地产开发。事实上,房地产开发每年使用的土地资源非常有限。以广州为例,即使每年开发2000万平方米的房子,以容积率3计算,1000亩地(1.5平方公里)即可够用。

 

现在占用建设用地较大的,依然是城市基础设施用地、城市配套用地、产业发展用地、公共事业用地等。

 

现在很多城市,一条标志性大道、一个“产业园”、一个“大学城”、一个大医院、一个主题公园,用地规模相对房地产开发,都是天文数字。

 

在地价上升的影响下,房地产开发用地已经逐步趋于集约使用,土地使用效率正变得越来越高。

很多打着公益旗号的用地,由于无偿或廉价使用,却在过度蚕食有限的城市建设用地。

 

人口不断向城市集聚,产业经济发展产生了“城市土地饥饿症”。

 

要扭转现状,在目前的制度下,非常困难。“珠三角用地强度超过40%”的现实,让我们意识到:未来很长的时间内,我们还要过(用地上的)紧日子。

 

未来的楼价涨不涨?广东建设用地的未来已经给出了答案。

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