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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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北海地价过去5年涨了5倍  

2011-05-19 14:57:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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北海地价过去5年涨了5

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

今天,我在北海作了一个房地产项目的策划汇报。

 

北海的房地产市场竞争十分激烈,和大家分享一些市场数据:

 

1、过去5年,北海地价涨了5倍。

由2006年31.3万元/亩,到2010年160.58万元/亩,增长幅度惊人。

北海市城市地理位置条件的优越性,以及海景资源的稀缺性都是拉升未来土地价格的主要因素,随着城市建设配套的不断完善,居住环境的持续改善,人民生活水平的提高,房地产建设步伐加快,市场发展越来越成熟,预计未来北海市土地价格还将有上升空间。

北海市2006-2010年经营性建设用地成交情况表

年份

2006年

2007年

2008年

2009年

2010年

成交宗数

15

18

11

20

12

成交面积(亩)

1083

551

3250

1054

1029

土地成交单价(万元/亩)

31.3

94.12

33.97

100.09

160.58

 

2、北海商品房供大于求,现有供应量需3年时间消化。

 

2006-2010年北海约有6967亩土地出让,按2.5的容积率计算,可以达到1100多万㎡的供应量,若按正常开发进度计算,2008-2012年平均每年可以提供220万㎡的供应量,这还不包括历史遗留的旧项目和2010年之后的后续用地供应量。

 

北海市2010年商品房销售量上升到历史新高,达179.63万㎡。2011年上半年的供应预测近400万㎡,按照10万平方米(2010年1月至2011年3月北海市月平均新建住宅销售面积)的月销售面积计算,需要3年时间消化,并且其中大部分住宅量集中于中心城区,显然说明北海商品房供应充足且供给大于需求,市场未来竞争相当残酷。

3、北海房地产销量主要靠外来消费者消化,对外来客户群依赖程度极高。

 

2006年以前,北海房地产是一个年消化量30万㎡左右的小市场;2006年之后,年消化量猛增,2008年就超过了100万㎡,2010年更是达到179.58万㎡的新高,市场变化迥异于常规的城市地产发展路径。

 

北海市2009年底总人口才160万,市辖区人口不过60万,每年增加的人口也只不过1万多人,若只依靠本市人口消化,显然不太可能在3年内销售量增加100万㎡(2009年销售面积比2006年增加了100万㎡),北海房地产销量主要靠外来消费者消化,对外来客户群依赖程度极高。

 

4、受政策调控影响大。

 

在2010年严酷的房地产政策调控下,北海住宅的销售量也出现了较明显的下降,主要由于市场中坚的外地消费者,在北海大多无法获得贷款支持,只能采用一次性支付,虽然不少开发商为了缓解自身压力,往往将支付期限有所延长,但大多都把截止时点放在收楼,也就是须在一年多内支付完毕,而北海市场客户的消费能力并非一线富裕人群,所以政策对旅游地产的取态,是北海市场发生波动的主要原因。

 

北海房地产曾经经历过地产泡沫,尽管经过近10年的发展,已经逐渐恢复,但仍然保持着对政策敏感性。2003-2010年,北海市商品房价格由1227元/㎡逐渐攀升到4298元/㎡,保持着相对的稳定,但若从房价增速观察,就可以看到每当调控政策出台,房价都会受到一定影响,增速震荡幅度较大,缺乏必要的稳定性。这也说明北海房房地产仍然是一个外来消费者较多的市场,房价是在外地客户投资/度假的影响下才一路走高的,因此很容易受到政策影响而产生波动。

 

5、发展预测

 

(1)北海房地产是一个外向型市场,受国家从严的房地产调控影响,由于外地客户大多只能选择一次性付款购房,一季度的成交已呈现明显的下降,因此预测2011年的销售量将出现大幅下降。到2013年政策趋缓之后,才有机会恢复到2010年调控之前的上升轨迹。

 

(2)受成交下降的影响,加上房地产开发贷款的减少,各开发商对项目的启动更趋谨慎,今后三年北海的商品房供应将呈明显的下降趋势,预测2011年达到顶峰的450万平方米,2013年下降至300万平方米。

 

(3)虽然预测未来三年北海房地产将维持供大于求的格局,但由于北海房地产价格相对于海南岛尤其是海口具有明显优势,而城市和自然环境更为出色,而货币供应大增背景下,房地产的对抗通胀的保值能力更为突出,所以房价仍能保持上升趋势,尤其在市场需求下降的情况中,售价较高的滨海项目,反较其他板块更易得到外地客户的支持,所以2011年北海的房价仍将保持双位数的增长。

 

更多资讯见:www.gztczy.com

敬请关注同创卓越地产官方微博:http://weibo.com/tongchuangzhuoyue

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