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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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2010-2011年广东商品住宅户型设计分析与产品创新展望(三)  

2011-03-09 09:29:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2010-2011年广东商品住宅户型设计分析与产品创新展望(三)

 

  (广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司策划部,主要编写人员:赵卓文、吴凡、焦凤华、谭劭熙、黄艾莉、莫学勇。此文已收录于《广东省房地产蓝皮书2011》。)

 

2011年广东省住宅户型设计创新展望

广东房地产市场已经进入“高楼价、高强度、高标准”时代,预计2011年标准化产品依然占据主流,套均面积持续下降,产品设计创新将主要来自别墅和城市豪宅。

 

1.住宅户型设计进入标准化、个性化和微型化时代。

 

标准化、个性化和微型化是未来户型设计的三个主流方向。由于市场消费结构趋于稳定,短期不会产生剧变,加上主流开发企业专业化程度不断提升,促使广东尤其是一线城市户型设计进入标准化和个性化共存的时代。一方面,功能齐备的标准化户型满足首次置业和改善性置业的主流需求,以80-95平方米两房和90-120平方米三房设计为主,适当融入创新元素不断提升性价比;另一方面,在市场激烈竞争、个性化需求、企业独特定位和项目自身特点等因素共同作用下,也将推动开发商加大创新研究力度,推出更具针对性和人性化的特色产品,这主要将主要产生于郊区资源型项目,创意型项目,公寓型项目和豪宅项目等方向。

 

2.宏观调控和各种政策新规将影响户型创新方向。

 

政府持续的一系列调控政策将影响未来户型设计方向,其中包括“70/90”、建筑面积计算新规、限购限贷、房产税、新国八条,等等。可以预见:在商品房购买门槛不断提高的制约下,无论是户型面积,还是内部空间设计都随之而变。一系列提高购房门槛政策使得平均套型面积呈下降趋势,其次70/90和建筑面积新规将制约户型创新,产品设计需要新突破新思路。

 

一直以来,入户花园、“N+1”房、小复式、大飘窗等流行的“送面积”设计深受市场欢迎,也成为不少开发商卖楼的制胜法宝,不过以后的住宅面积将越来越难“偷”了。广东地区开始规范住宅设计,例如广州市规划局2010年5月公布了《广州市规划局贯彻实施<建筑工程建筑面积计算规范>办法》,其中除了规定“N+1”户型要计入面积,“小复式”层高超过3.3米面积要按两倍计算之外,还对阳台、入户花园、飘窗等空间的面积计算也明确了规定。这将使得未来户型设计方向更加注重提高户型本身的舒适性,更加强调设计细节,而非仅仅从空间增量入手。

 

3.豪宅设计趋向奢侈化、高端化,创新空间大。

 

未来广东地区豪宅开发比例将不断增加,设计创新力度加大,更重视结合社区环境、个性化需求和公共配套等因素。目前,广东商品住宅的主要客户为投资型客户以及高收入客户群。开发商主打中高端住宅市场,商品房小户型则主打投资型市场。而豪宅设计也随着一线城市国际化程度增强更加高端化,在结合本地居住习惯同时,更多地参照国外先进理念,以符合高端人士的需求。加上土地资源的日渐稀缺,城市豪宅普遍往高空发展,近年涌现一批大平层户型设计的典型个案,面积达到200-600平方米,采用一梯一户甚至三梯两户的私密性设计,这类产品由于面积大、功能多、面对个性化高端需求,未来户型创新空间广阔。

 

4.以成熟户型为基础进行适度创新将是开发商运用的主要手段。

 

长期以来,以“方正实用、动静分明、干湿分区、厅宽房适”为要素的户型设计已经成为成功模板,而在此基础上进行的个性化打造,将是未来户型创新的主方向。此外,企业将加强新生活方式的研究,根据消费群体不同的生活方式需求,尤其是结合南方气候特点进行融合创新,设计更人性化的产品。

 

5.高房价和政策调控影响开发商对小户型设计的重视。

 

随着房价的高涨,调控措施再次来临,投资型和改善型多次置业将被明显限制,开发商将面临新的市场风险。在高房价市场,户型做小是顺应市场需求的明智之举。在2008年,楼价出现了明显的调整,但是部分楼盘却依然能够保持畅销,就是因为执行了90/70政策,做了不少实用的中小户型,满足了一二次置业的自住型需求。高房价市场中,同时叠加了诸多政策调控,必然加大市场竞争,开发商将主动对产品供应结构进行调整,同时加大产品设计创新力度以强化竞争力。

 

6.科技含量、人文含量不断增加。

 

户型设计里所体现的人文含量、科技含量越发重要,有越来越多的楼盘设计体现岭南文化等让客户产生归属感、认同感的人文因素。展望未来,高科技以及人文元素的住宅设计将会进一步融入人们的居住生活。未来产品创新设计更加强调亲近自然、新科技运用、人性化和个性化、人文内涵和细节等要点。

 

7.小户型设计趋向精密化。

 

小户型兼顾实用和创新,发掘更多的实用空间,同时增加舒适度。小户型设计通过细分室内空间功能,重新组合空间结构,使得户型更加简约实用且不乏创新元素。

 

室内设计功能优化思路

设计项目

设计思路

功能区划

对各功能区合理有效的面积分配,提高空间利用率,减少空间压抑感,增加居住舒适度。

固定构件

通过减少固定构件,增加空间流动性,同时还可以改变构件形式,调整结构达到经济化细部设计

储物间

增加玄关或阳台储物功能,设置顶柜储物,利用墙内空间储物

卫生间

学习日本集合住宅精细分工设计,创造一个半的卫生间形式,马桶可与手盆单独设计,提高使用效率且更加人性化

餐厨结合

操作台与炒菜间独立设置,把操作台和餐厅拼接,做成小中西厨的形式,节省厨房的面积,餐厅与起居室合并以减少过道面积

弹性空间

设置一个弹性空间房,可以做书房、儿童房、娱乐室等,不需要的家庭打通连接主卧,增加主卧舒适度

公摊面积

一梯多户设计,减少公摊面积

 

8.酒店式住宅产品和休闲度假类产品将大量兴起

 

随着现代人生活方式的转变,在经济持续发展的背景下,人们的消费需求将不断升级,“城市工作,异地度假”的生活方式将成为新潮流。可以预见酒店式住宅产品和休闲度假类产品将借机兴起,户型设计创新也迎来全新课题。

 

 

更多资讯见www.gztczy.com

 

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