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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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“国八条”后的应对与思考(二):发展商逆水行舟,不进则退  

2011-03-04 12:03:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“国八条”后的应对与思考(二):发展商逆水行舟,不进则退

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

在政策调控与楼价持续上涨的背景下,过去5年,发展商普遍业绩良好。

 

2010年,万科销售额达1026亿元,这是一个里程碑式的事件。近年来,普遍被看好的碧桂园、绿城等企业,增速有所放缓。以追求“性价比”为核心、扩张规模为主要方向的恒大、保利等企业,逐步站稳了全国前5名。

 

“国八条”后,楼市将发生显著的变化:

 

1、商品房不再“一枝独大”,按照政府计划,未来5年全国将建3600万套保障房。中、低端商品房市场将被压缩。再搞“薄利多销”的“平民住宅”,还有多少市场?值得发展商思考。

 

2、高端住宅市场受到挑战。房产税试点,限购等措施落后,近年来一直欣欣向荣的高端住宅市场受到需求压制。另一方面,城市地价急升,也让别墅类产品的开发商备感压力。碧桂园、浙江绿城、重庆龙湖等企业的增长速度低于人们的预期。2011年以后,“豪宅”也不是那么好做了,依靠廉价土地、标准化产品的传统“平民别墅”模式将彻底退出市场。

 

3、国家管理层已发出明确信号:严格抑制一线城市房价上涨,控制二线城市房价,暂不限制三、四线房价。

 

项目集中于北京、上海、广州、深圳等中心城市的发展商将很难再获得高速的增长空间。

 

万科这几年业务高速增长,很大程度上得益于其全国布局。深圳土地资源不足,空间不够,万科被迫向全国渗透,也没有在某一个城市占据“垄断”龙头地位,但就是这样的“满天星”布局,造就了一间1000亿元销售额的企业。

 

2011年,对于房地产发展商而言,关键问题在于布局问题。

 

4、产品结构调整,将成为发展商生存与发展的关键。2011年的政策影响力度大,持续时间也可能很长。发展商有必要认真思考产品结构,未来的客户群体及市场动态。

 

准确的预判与提前的准备,将能让企业未来有效规避风险,获得更好的赢利。

 

5、2011年,是否应该采取降价?明显的态势是:谁先降价,谁跑得快,但也可能最傻;如果大家集体降价,市场将一片恐慌,谁也跑不掉。2011年,资金面偏紧,但6月份之前就降价,既无必要,也太短视。大部分发展商都愿意再等半年以上。

 

楼市博弈,将贯穿整个2011年。

 

2011,“国八条”后,不少开发商采取了“紧缩”政策。2月份,北京、上海、广州等地销售量环比下跌50%以上,更让发展商们增加了“悲观”的预期。

同时,2011年,也还有不少行业外资金跃跃欲试,要进入房地产行业。

 

“老”发展商悲观,“新”发展商乐观,这是2011年发展商们的两种心态。

 

2011年,明显是一个“政策市”,一个“乱市”。采取稳健、保守策略,无疑比采取激进策略要更合适一些。

 

2011年,逆水行舟,不进则退。2011年的发展商面临最难的问题是:下一个楼市增长点在哪里?

 

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