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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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“国八条”后的应对与思考(一)——地方政府面临三重压力三大选择  

2011-03-01 17:20:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“国八条”后的应对与思考(一)

——地方政府面临三重压力三大选择

 

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

“国八条”,改变了2011年的楼市走向。

 

“国八条”的直接指向目标是房价。通过“限购”等“超市场手段”,抑制投资投机需求,全国范围内大力启动保障房建设。这些举措,令近年风光无限的房地产业,走到了转折点。

 

2011年商品房市场销售量萎缩,已经是可以确定的事情。

 

在楼市由“狂热”转“冷静”,由“高盈利”转“高风险”的时候,最焦虑最大压力的一方,既不是发展商,也不是大城市里成千上万的多套物业的持有者,而是地方政府。

 

2011年地方政府面临三重压力:

 

1、按照“国八条”规定,3月份要公布2011年本地区年度新建住房价格控制目标。制定这个指标,十分考验地方政府的智慧。定高定低都不行,最后可能“无为而治”,搞个“不升不降”。

 

按照“本地区年度经济发展目标、居民可支配收入的增长速度和居民购房支付能力”三个指标来确定,2011年的房价应该有一个合理的升幅。

 

但现在是特别需要“控制房价”,特别需要讲政治的年份,地方政府的压力不少。

 

2、大规模建设保障性住房。

 

中央政府已经确定2011年保障房新开工1000万套,未来5年建3600万套,每套住3个人,就要解决1亿人的居住问题。

 

如果每套房50平方米,那么5年要建18亿平方米的保障房。每平方米成本2000元/平方米计算,投资就要3.6万亿元。这对于地方政府都是巨大的压力。

 

地方政府的帐,还不是算得这么简单。

 

因为要向保障房倾斜土地供应、项目融资,政府地价收入水平因此要减少,商品房市场份额也相应收缩。

 

3、2011年的地方财政收入面临“缩水”压力。

 

众所周之,地方政府财政收入的“半壁江山”来自于“土地财政”,依赖的是卖地收入。

 

倘2011年房地产市场不景气,地方财政收入势必大受影响。

 

管理层能否将楼市调控政策持续下去,关键在于解决地方财政对“卖地”的过度依赖的问题。

 

在楼市调控政策下,受影响最大,立竿见影的是地方财政收入。最脆弱、最“熬不住”的,也是地方政府。

 

2011年地方政府面临三大选择:

 

1、如何选择未来5年适合本地区的住房供应体系。

 

按“国八条”的精神大搞保障房建设,2011年新建住房比例中,保障房与商品房的比例就达到1:1。在保障房中,政府也要选择比例问题。例如,广州市政府计划公租房、廉租房比例达60%,很多人大代表还表示比例不够高,要求增加到80%以上。

 

广东地区历经30多年的商品房建设,本地居民住房拥有率已达80%以上。在未来5-10年内,坚持以商品房为主,还是大有必要的。

 

我的意见是:保障房与商品房的比例为2:8,已经足够了。广东2010年竣工住宅4248万平方米,新开工7804万平方米,以20%计划,一年建保障房1500万平方米,可以达到30万套(平均50平方米/套)。这个比例已经足够,就看政府如何选择。

 

2、2011年是多卖地还是少卖地?

 

要抑制房价上升,必须增加供应,理应多卖地。

 

楼市调控了,市场不景气,2011年卖地越多,“贱卖”情况越突出。理应少卖地。单从市场经济考虑,2011年卖地数量比2010年减少30%,是正常、合理的。是讲政治,还是讲经济,地方政府的选择。

 

3、对地方房地产是“保”还是“压”?

 

“国八条”后,地方细则对楼市的影响十分微妙。

 

北京采取较为强烈的“压”的方法,外地人、外地资金大举入侵北京楼市。飚升的楼价,不但让老百姓头疼,地方政府也头疼,所以采取了比“国八条”更进一步的“限购”“限外”措施。

 

广州的细则,具有更大的变通性和务实性。当然,广州楼价的压力也远较北京、上海的楼价压力小。

 

是“保”还是“压”,不仅影响到未来一年楼市的走势,也影响了地区经济的繁荣,影响到地方财政收入多少。

 

2011年的房价,已经不是简单的经济学问题。

 

2011年的房价,并不会由于一、二个因素就会彻底改变,冰冻三尺,非一日之寒。

 

如果地方政府只盯着房价,最终的结果只能是“头疼医头,脚疼医脚”。

 

2011年,最难熬的是地方政府。

 

 

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