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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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“幸福广州”不能依赖房地产  

2011-02-25 10:41:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“幸福广州”不能依赖房地产

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司  总经理)

 

钟南山又出名了。在广州两会期间,身为广州市人大代表,中国工程院院士的钟南山先生说,“广州亚运会总投资2577亿元,其中广州投资1950亿元,带来债务2100多亿元。”

 

钟南山是鼎鼎有名的人物,他一发话,全国各地媒体纷纷报道。“院士披露广州亚运负债2100多亿元,呼吁中央支持”等等标题,充斥媒体各种版面。

 

职业为医生的钟南山院士,这一顿“炮轰”,估计令广州政府十分难堪,十分尴尬。

 

广州市财政局局长张杰明干脆叫记者“你们去问钟南山数据的来源。”

 

亚运会筹备时的预算总投入1226亿元,其中136亿直接用于亚运、亚残运,其余1090亿用于城市重点基础设施建设。

 

亚运后,政府没有“晒账本”。大家都不知情。这次钟院士“调查”出广州负债2100亿,确实变成“外行说内行话”。但没有人敢“证伪”,也没有人敢“证实”。

 

政府在重大项目举办后“晒账本”,没有先例。人大代表的提议有道理,但难突破。毕竟是一个根深蒂固的体制问题。

 

广州办亚运,是否花了2577亿元,是否负债2100亿,这些数据有待证实。但广州由于办亚运,用了大笔白花花的银子,财政紧张,那是必然的了。难怪连广州市长在媒体记者面前“叫穷”了。

 

广州2010年GDP达10605亿元,预计“十五”期末GDP将达1.8万亿元。按道理不应缺钱。问题在于广州既不是直辖市,又不是“扶持地区”,上缴部分太大,客观上制约了广州的“能力”。

 

据广州市住房保障办官员透露,2011年广州将投入89亿元用于保障房建设,共建设20多个项目,4.3万套保障性住房。其中60%为公租房,10%为廉租房,10%为经济适用房,10%为限价房。政府官员也在“叫穷”,认为“建公租房前期投入太大,而建经济房,政府投入的建设成本可以很快通过出售的方式收回。”

 

俗话说,“人穷志短”,连89亿元的投入都觉得“捉襟见肘”,难免多做短期行为(如建经济适用房)。公租房和廉租房理应占绝对多数(至少90%以上),但政府算“回报”,而减产公租房,似乎是无奈之举。

 

我一直主张,“公租房”一定不要算回报。保障房建设要有一个稳定的资金来源和长期的稳定投入,并且要建立租户的进入和退出机制。

 

2月24日广州“国八条”细则上,有了一个明确的指引。加大保障性安居工程建设力度,扩大住房保障覆盖面。将保障性住房建设资金在土地出让净收益中的提取比例从目前的10%提高至13%,并在此基础上逐步建立土地出让收入溢价部分阶梯累进提取机制。在部分斯出让的商品住宅用地和“三旧”改造用地中,配建一定比例的公共租赁住房。

 

从“土地净收益”中增加3个百分点,再考虑土地溢价的部分,广州保障房建设应该“有钱用”。

 

问题在于,靠开“土地银行”,毕竟缺乏持续性,缺乏合理性和稳定性。

 

又想起日前上海官员“爆料”:上海社保资金缺口100多亿元,“压力很大”。如何“补差”?想到的办法是两条:1、靠卖地收入2、靠国企利润上缴。

 

看起来,在缺钱的时候,地方政府最直接最可靠“找钱”的地方,还是“土地”。

 

如果土地资源枯竭了,“房产税”、“物业税”的作用就大了。所以,我一直认为,这两个税,正现实地向我们逼近。

 

政府正提“幸福广州”的理念。一位副市长用12个“不愁”来妙解“幸福广州”,特别提出“幸福与欲望成反比”。

 

无疑,广州人的“幸福”,与政府在民生方面的投入有很大的关系。房价涨上去了,本地人并没有幸福起来。让广州人“幸福”起来,通过道德修养去降低欲望,并不是好的办法。各方面必须加大投入,广州才能“幸福”。

 

按照十二五规划,广州未来还要建设约200个重大项目,总投资约1.5万亿元,预计十二五期间完成投资约8000亿元。相对于这些投入,政府在教育、社会保障等方面的投入比例就相对偏少了。

 

现在,全中国的地方政府都在做土地的文章,房地产市场的兴旺,土地出让收入的多少,直接影响着政府的钱袋。

 

有了这么一个关联,政府怎么可能将房地产“搞死”?又怎么会让楼价“暴跌”?

 

广州人务实,“有多少钱办多少事。”确定是当前最实际的一句话。

 

幸福广州,一定不能依赖房地产。

 

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