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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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房地产行业要防“恶性循环”  

2011-12-26 12:58:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产行业要防“恶性循环”

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

虽然经历了严厉的政策调控和年末的楼价“跳水”,2011年1-11月,全国商品房销售额依然达到创纪录的8.9亿平方米,同比增长9%。

 

实行“限购”、“限贷”、“限价”的中心城市的销售业绩大受影响,北京2011年1-11月商品住宅销售面积为819万平方米,预计全年成交900万平方米,同比下降约27%。成交面积比2008年还少200万平方米,创十年最低纪录。

 

广州实行“限购”后,成交量同比下降35%,但价格仍然有2.6%的涨幅,站稳在13000元/平方米。

 

目前的形势比较微妙。

 

管理层在2012年两会前,会高调宣布“房地产调控政策继续”。“上楼价回归到合理的价格水平”,是管理层的决心。从近期领导的一系列表态和有关部门的举措分析:

 

1、防止楼市泡沫,防止楼价反弹,依然是管理层最关注的事情。在城市居民投资渠道狭窄,资金出路有限的背景下,任何宽松的货币政策或房地产政策松动,都可能令楼价反弹。“两会”之前,政策没有大动的可能。

 

2、管理层不会让楼市崩盘。楼价大跌的危害,一点不会比楼价大涨的危害小。尤其是2012年国内外经济形势复杂多变,中国“保增长”十分迫切,楼市崩盘将令经济增长化为乌有。

 

在当前形势下,管理层有多种工具和手段,可以让楼价大幅“跳水”,诸如大范围试点“房产税”等,将可以令楼价应声而落。管理层迄今持非常慎重的态度,是希望房地产市场稳定,而不是希望楼价出现“哗拉拉”的急降。

 

楼价合理回归,包含两种含义,北京、上海、深圳等投资色彩浓烈,外地人买房比例高的城市,通过“限购”等措施,挤出楼市泡沫。

 

对大多数本地人需求为主,泡沫较少的城市,管理层还是允许楼价温和增长,具体指标就是:增长幅度不高于GDP增幅和人均可支配收入的增幅。

 

只有全国大部分地区房地产市场仍然保持“楼价温和增长”,楼市的成交量才能稳定,商品房的投资才能维持一个高水平。在“内需刺激优先”的2012年,这一点甚为重要。

 

值得关注的是:调控政策继续走下去,结果可能形成“恶性循环”。

 

2008年金融危机爆发后,4万亿刺激计划和宽松货币政策,让楼价急升,楼市疯狂了两年。

 

2011年开始严格调控,2012年楼价是调下来了,但成交量也逐渐跌入冰点。“价跌量更跌”,发展商苦苦煎熬,地方政府欲哭无泪。

 

如果2012年房地产发展商大幅减少买地,大幅消减开工计划。未来两年,地方财政将十分窘迫,商品房市场在2014年之后极有可能又将出现“供应短缺”现象。

 

不难预见,“调控——低谷——救市——高峰”这样的四步曲,这样的“恶性循环”,将会迎来一个新周期。

 

这是政府、房地产业界和广大楼市参与者都不愿意看到的结果。房地产市场调控,需要一个长效机制。而长效机制的缺乏,必然造成短期行业的泛滥。

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