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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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土地市场“以价换量”影响深远  

2011-11-03 21:56:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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土地市场“以价换量”影响深远

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

 

进入10月份,全国一手房市场陷入低迷,土地出让市场同样遭冷。10月,全国133个城市共成交土地1365宗,成交面积5500万平方米,环比减少40%,同比减少37%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)408宗,成交面积2004万平方米,环比减少37%,同比减少45%。

 

这是多年来土地市场罕见的下跌。开发商买地的欲望已经下降到近8年来的最低点。

 

“国八条”调控以来,2011年全国土地市场逐渐走上了“量价齐跌”的道路。

 

1至9月全国133个城市共推出5722宗,累计供应 量30580万 平 方 米 ,同 比 减 少12%。累计成交量25068万平方米,同比减少8%。10月,全国133个城市成交楼面均价为1238元/平方米,环比上涨7%,同比上涨8%;其中住宅类用地成交楼面均价为1419元/平方米,环比下降15%,同比下降4%。

 

住宅类用地成交价下降,表明市场已经发生逆转。住宅类用地“一地难求”已成过去。

 

过去几年,地价上升速度过快过猛,地价与楼价互动式拉升。过去5年中,很多中心城市地价年上升幅度超过30%。

 

这种上升幅度,不具有持续性。在2011年的第四季度出现调整,也是很正常的事情。

 

地价每年涨30%,不但买房人hold不住,开发商也受不了。

另一方面,地方政府正变得越来越依赖“土地财政”。

一份全国22个重点城市土地成交监测数据显示,今年1到10月,北京、天津、上海、杭州等12个城市土地成交金额同比下滑,除北京同比减少7%外,其余城市土地出让金同比下降幅度均超过20%。

 

基本上可以判断,未来一段时间各地政府必然大力推行“以价换量”来促进土地成交。各地政府为了多卖地,甚至有可能演变为另一场的“恶性竞争”。

 

“以价换量”的直接结果,是住宅类土地的成交价格将进一步走低,从而对目前在售住宅物业价格形成压力。

 

2012年,也将是“地价与楼价互动式”发展的一年,只不过方向已经发生了逆转。

 

“以价换量”在短期内难以挽回土地成交的颓势,反而将令一部分“有钱人”和“有钱企业”更加慎重。

 

“以价换量”将让“土地价格只升不降”的神话终结。“买了别墅必升值”一类的说法也将成为浮云。

 

“以价换量”动摇了开发商的资产根基。可以预见未来一年,退出企业将增多。

“以价换量”也影响了地方政府的偿债能力,地方债务将成为巨大的包袱。

“以价换量”将深刻影响广大居民的置业观念。对大部分没有经历过“楼市过山车”的购房者来说,地价的下降,是非常严厉的警示:投资风险正在增大。

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