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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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房地产发展商对未来的预期已经发生了重大改变  

2011-11-10 11:30:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产发展商对未来的预期已经发生了重大改变

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

“立冬”过后,广州的天气突然变冷。比天气更冷的是当前的房地产市场。

1、主要城市一手楼成交量大幅下降

 

受国内外宏观经济波动、房地产调控政策持续、居民购买意愿下降等因素的影响,进入10月份,主要城市一手楼成交量出现大幅下降。这种“断崖”式的集体低迷,为近10年来罕见。

 

上海:10月一手楼成交45.7万平方米,同比下降72%,是7年来最低水平。
北京:10月一手楼成交54.92万平方米,销售12760套,创网签以来新低。
广州:10月一手楼成交62.8万平方米,环比9月,成交量下降4.92%。9月、10月一手楼成交量同比下降近六成。
佛山:9月、10月成交5839套,比去年14110套,下降60%。
11月第一周,35个城市房地产销售量统计中,有28个同比下降。


2、商品房价格出现松动
随着房地产调控政策的持续,限购、贷款难,全国房地产市场开始陷入僵局。传统的“金九银十”并未如期出现,10月下旬开始,全国房企掀起一波降价潮,从一线大城市到二三线城市,均有楼盘降价促销的广告。


以龙湖、万科、绿地、中海为首的国内一线大型房企率先打开了上海房价的降价通道,环折扣新盘优惠达到16-26万,上海万科三新盘降价近20%,上海中海降价楼盘低至6.5折。


3、 土地成交量减少
10月,全国133个城市共成交土地1365宗,成交面积5500万平方米,环比减少40%、同比减少37%。其中住宅类408宗,成交2004万平方米,环比减少37%,同比减少45%。


4、政策调控“松动”的预期落空
11月6日,总理在圣彼得堡发表讲话:“房地产调控已经进行了两年,一些重大的措施都已经出台,特别是今年要确保1000万套保障性安居工程的房屋建设,这势必会缓解房价的压力,缓解居民的需求,房价总的形势还处于僵持阶段,但是这一个月来也开始松动。”总理特别强调,对于房地产一系列的调控措施,绝不可有丝毫动摇,目标是要使房价回归到合理的价格。
由此可见,房地产行业将继续调控,短期内不会出现政策松动。

在这样的背景下,开发商对未来的预期已经发生了重大改变。
11月9日,我在广东大厦主持了广州市房协主办的“房地产市场形势分析研讨会”。有保利、恒大、绿地、中海、越秀等13家企业,9个专家参会。大家的观点:楼市拐点未定,冬天已经到来,要防楼市谷底。困难时期会比较长。企业要谨慎经营、练好内功,节约成本,抓好营销。


(1) 承认楼市“冬天”已经到来。不少企业在今年年初已经制定了“慎拿地,缓开工,少供应,快销售”的策略。企业经营总体比较稳健,但行业压力仍然较大。从半年报来看,上市房企总负债1.24万亿,总资产1.73万亿,资产负债率达71.28%。其中,保利80.74%,万科78.97%,绿城87.71%。负债水平达到历史高位。


(2) 调整利润预期,积极销售化解未来风险。以龙湖地产为例,率先在上海抛出“抢收华东”计划,大幅降价,引起极大的震动。但龙湖前十个月已经实现销售334亿元,超过去年全年。10月份通过降价,还一举获得了上海的销售冠军。
可以预期,从现在开始到2012年春节前,大开发商,特别是上市企业将在全国范围内掀起新一轮的“降价潮”。降价的幅度和范围将超过以往任何时候。“降价”将不再是新闻,“不降价”才是新闻。


(3) 开源节流,做好长期“坚守”准备。


我们先来分析一些数据。
全国1-9月房地产开发投资44225亿元,同比增长达32%。广东1-9月房地产开发完成投资3277.19亿元,同比增长34.3%。广州1-9月房地产开发完成投资845.3亿元,同比增长39.8%。


虽然开发商土地购买面积的增长率在下半年开始回落,预示2012年商品房投资可能放缓,但2位数的增长速度短期内难以改变。


全国1-9 月全国房屋施工面积460786万平方米,同比增长29.7%。房屋新开工面积147775万平方米,同比增长23.7%。房屋竣工面积43456万平方米,同比增长17.8%。商品房销售面积和销售额分别为71289 万平米和39312 亿元,同比增长12.9%和23.2%。

 从这些数据来看,房地产行业仍然处于“高热”状态。如果调控继续,市场销售形势不好转,开发商的资金压力将与日剧增。不排除2012年有一批房地产商通过卖企业、卖项目来“过关”。

2012年,让改变发生。
 

 

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