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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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新八条,断了投资需求的路  

2011-01-26 22:14:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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新八条,断了投资需求的路

 

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

经历了2010年的两轮调控,房地产行业还没喘过气来,新一轮调控又不期而至。

临近春节,开发商都在开上年的总结会、庆功会、答谢会。

管理层一点不考虑大家感受,春节前就上“新八条”。把行业过节的气氛都冲淡了。

 

谁都预计,管理层2011年不会政策松绑,甚至会加码。但谁都想不到,管理层会出这么严厉的“新八条”,而且出得这么早。

 

看了“新八条”,我的第一感受是:新八条,断了投资需求的路。

 

1、  中央管理层明显对过去一年的调控效果不满意,这一次直截了当地把控制“楼价”的责任分配给了地方政府。“地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。”

 

我们现在开始有目标了,楼价的目标。地方政府这次要真正伤脑筋了。春节前,我们就将看到一些响应比较快的城市公布目标。这真是考验地方政府的智慧。地方政府不止是房地产行业的管理者,还是房地产市场的间接参与者。地价收入和房地产税收,是地方财政的主要组成部分。

让运动员自己裁判自己,真是一件很为难的事情。

 

2、  新八条,把住房投资需求彻底“管死”了。

(1)“限购”政策加重。类似广州这样的省会城市,“原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。”

 

众所周之,目前房地产需求主要集中在刚性首次置业需求、改善型需求、刚性投资需求。股市不景气、通胀预期和居民银行存款长期负利率,使投资房地产成为居民投资的出路。

 

以目前广州一手房均价13000-14000元/平方米测算,目前广州有购房能力的家庭,至少50%以上有两套以上物业。可以预计,2011年楼市投资需求将大大下降,楼市未来一段时间的销售量将显著下降。

 

(2)“对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。这一条,使炒楼变得无利可图。

 

(3)未来炒楼的成本将增加,风险将加大。“调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。”

3、特别关注,“新八条”对住房建设用地的供应结构进一步明确了严格的比例。“地要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。”看地方政府如何应对。

 

3、  做豪宅的发展商要担心了。“加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。”这一条,开发商看了都会心里打鼓。严格按照这一条执行,开发商定“天价”卖出来的利润,很大部分要被“土地增值税收去。毕竟,土地增值税的税率是30—60%,开发商都“玩不起”。

 

 

新八条,让迄今为止还是以住宅开发为主的房地产市场遭遇前所未有的挑战。

欣欣向荣的商品住宅市场,被政策强行改变发展路径。

一直在做大的蛋糕,被人为缩小。

这就是“楼价”惹的祸?

 

2011年的上半年,中心城市的楼市都将低迷,不会有起色。

值得关注的是:1、二、三线城市的楼市会不会“东边不亮西边亮“?

              2、商业物业、写字楼及其它复合类物业,会不会迎来发展的春天?

              3、脱离了楼市的资金,会不会进入股市?还是进入其它领域,CPI进一步拔高。迫使政府不断加息,形成恶性循环。

 

 

希望一切不会变得更糟。

春节快乐!

 

 

 

 

 

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