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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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城中村改造,村民将住得“离月亮越来越近”  

2011-01-21 09:20:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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城中村改造,村民将住得“离月亮越来越近”

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

万众瞩目的广州杨箕村城中村改造土地公开出让,富力以底价(4.73亿)毫无悬念地获得。这是广州城中村改造里程碑式的事件,也是城中村改造的突破口。位处广州敏感中心位置,关系错综复杂,争议颇多的杨箕村改造实现了公开出让。预计未来一段时间,广州城中村改造将进一步提速。

 

亚运会前,广州138条城中村,只有猎德、琶洲、林和等为数不多的几条村实施改造。让大家对城中村改造的艰巨性有了新的认识。“三年改造”的期限一天一天过去,杨箕村无疑成为了突破口和示范性项目,让很多人看到了希望。

 

1、政府主导、鼓励发展商进入城中村改造,无疑将改写广州城市建设的历史。

按目前的政策,一村一策,由村集体经济组织作为改造主体,改造方案、补偿标准、土地出让等原则上由村集体经济组织民主决策确定。土地可以协议出让给村集体经济组织,也可以公开出让引入开发商资金进行改造。

 

于是,我们看到,广州各大发展商纷纷介入城中村改造项目。富力、保利等大公司更是捷足先登。以杨箕村为例,4.73亿土地出让金再加上满打满算的18.8亿改造成本,总投入23.52亿元,折合可开发面积楼面地价8593元/平方米,这个单价要比普通地块拍卖的价格低50%以上。百转千回,屏蔽了竞争对手,底价成交,远低于市场价。这是发展商乐此不疲进入城中村改造的主要原因。

 

2、从2010年开始大规模推进的广州城中村改造,无疑已进入了加速期。目前存在几大难题:

 

(1)如何兼顾政府、发展商、村民三方利益,创造“三赢”局面。当前“一村一策”过多的自由度,容易引起矛盾。村民满意度,主要跟期望值过高及政策不明朗有关。倘矛盾加剧,城中村改造将举步维艰。但必要从政策上或地方法规上,对城中村改造进一步规范。避免“村长强,改造行;村长不强,改造不行”的局面。

 

(2)开发强度偏高,城市居住质量下降。林和村改造容积率高达6.2,引起一片热议,这一次杨箕村又出了6.18的容积率。发展商介入过深,过多地从经济性考虑,可以预计未来广州城中村的农民将住得“离月亮越来越近”。

 

(3)城中村改造普遍缺乏城市设计的理念,较少考虑城市生态的问题。城中村改造让广州最基层的“打工一族”失去了廉价的中心区租住的根据地。这一切,广州都没有完全准备好。

 

3、广州城中村改造亟需三个统一。

l  政策的相对统一。对于大规模的改造,“一村一策”无疑已不适用,容易出矛盾。

l  规划的统一。先规划后改造,无疑是必需的。交给发展商去做改造方案和规划方案,给城市建设增加了风险。

l  改造量的统一。建议每年应控制一定的规模和数量,避免百花齐放。

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