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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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楼市黄金岁月或将过去 丢掉幻想,…  

2010-10-21 08:57:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市黄金岁月或将过去

丢掉幻想,准备过冬

 

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

2010年的这个冬天,比以往的时候来的更早一些。

 

“9.29”新政刚刚落地,银行加息又突然袭来。房地产市场增加了许多不确定性。楼市毕竟是政策市,楼市的发展不可避免地打上政策的烙印。

 

虽然,未来有很多种不确定性,但有一条是可以肯定的:2010年,广东和广州的房地产市场销售量肯定要比2009年差,最少降幅在10%以上 ,2011年的市场预计比 2010年更惨。这三年将是一年不如一年。

 

天气预报预测,今年冬天将是千年极寒的一个冬天,房地产市场却早已入冬。有人说,房产税不可怕,传闻中的税率是 0.3-0.4%,上海传出来的税率是0.8%,如果楼价每年上涨1%,就能抵消房产税的影响。这完全是一个伪命题,房产税的出台,目前在法律上还找不到依据,在操作层面上也有诸多问题,但假若管理层执意在今年试点,对房地产市场的影响和杀伤力将是巨大的。这是今年冬天房地产市场潜伏的一个不确定性。

 

银行加息确认了高通胀时期的到来,房地产还能发通胀财吗?理论上房地产产品是抵御通胀的良好工具,在通胀持续的背景下,楼价有 继续上升的压力。楼价上升又必然引起政策的调控,如此循环。房地产业事实上陷入一个恶性循环。

 

事实上,在“9.29”新政来临之前,广东楼市已有见顶迹象。各项指标均比2009年有所回落,2010年1-8月,广东商品房销售面积3708.53万平方米,同比下降7.9%。

 

2010年1-8月,深圳市一手商品房销售面积259.54万平方米、销售额477.49亿元,分别下降52.2%和34.6%。

 

2010年1-9月广州一手商品房销售面积700万平方米,销售套数65656套,均比2009年同期有较大幅度下降。

 

以“限购、限贷、限外、限年龄”为特征的广州细则出台以后,雪上加霜,广州楼市的持续降温已经是可以预见的。

 

在2010年的这个冬天,楼市的风险在急剧加大,从2003年开始的楼市黄金岁月,遇到了最大的挑战。楼市投资者一夜之间忽然发觉,炒楼已经难上加难。投资客退潮,将是年末楼市的主要特征。

 

经历了7-8年的黄金岁月,大家都已形成楼市定式:买楼都是对的,卖楼都是错的,买楼都是赚钱的。持币观望都是错的。

事实上买楼只赚钱不亏钱应该不是常态。有人赚钱,有人亏钱,才是常态。

 

2010年的楼市,将是机遇与风险共存,很难把握的一年。这是过去10年里不确定性最多的一年。

 

广州的一手房均价,目前已达11000-12000元/平方米,市中心区已进入“2时代”。5年后房价还能涨一倍吗?就算5年涨一倍,每年的增长速度也只有百分之十五左右,扣除通胀因素,其实是一个很基本正常的值。这样 分析下来,可以认为:靠买房成倍赚钱的楼市黄金岁月,已经过去,或即将过去。未来买房更大的意义在于保值,抵御通胀。这也是广大居民和投资者的共识。

 

若管理层对政策不松绑,今年10月,到明年春节,将成为楼市难熬的冬天。目前需要做的工作是:丢掉幻想,准备过冬。

 

开发商有必要采取稳健保守的开发策略,毕竟,未来一年的销售并不会太乐观。

 

习惯了楼市投资的普通老百姓,有必要跳出圈子重新审视这个行业的风险与收益。

 

谁熬得过这个冬天,谁就还有机会迎接房地产行业的下一个黄金10年。

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