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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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水涨船高,广州租金将随着楼价走强  

2010-09-07 00:09:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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水涨船高,广州租金将随着楼价走强

 

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

 

楼市与股市一样,越来越让人看不懂。

 

股民炒股,很少去看市盈率。楼市投资,很少去关注租售比。

 

2003-2010年,广州的租金和楼价走出了截然不同的两种形态。2010年广州一手房售价,基本上为2003年的3倍。预计未来几年,楼价没有最高,只有更高。

 

广州的房屋租金水平,却呈稳中有降的态势。扣除通胀因素,可以判断,广州房屋租金这几年基本没涨。

 

目前,广州物业的租售比严重失衡。以天河区为例,目前甲级写字楼的年租金回报率大概为8-10%,商铺年租金回报率大概为5-8%,住宅年租金回报率基本上在5%以内,有些甚至不到3%。

 

按照价值投资理论,目前广州的住宅租金,扣除税款,再考虑通胀因素,基本上可以判断为“没有投资价值”。

 

但是,目前住宅物业投资者基本上都是趋势投资者,而不是价值投资者。买房的目的,是卖房,投资的目的是赚差价,而不是收取租金回报。

 

市场的这种现状,必然造成楼市的投机气氛浓厚。

 

现在的问题是:广州物业的租售比严重失衡,到底是楼价带动租金上涨,还是租金带动楼价下调?

 

我的看法是:楼价带动租金上涨的概率较大。广州租金正面临补涨,处于加速上升的前夜。

 

1、  过去几年广州住宅租金水平,严重偏低,不是常态的数值。目前广州住宅租金大部分只有20-35元/平方米的水平。属于低估。

2、  考虑广州每年经济增长和居民收入水平,每年都有两位数的增长,通胀在3%左右,广州住宅租金每年涨幅在10%以内,都属于温和上涨。涨是正常的,不涨是不正常的。

3、  广州目前房屋租金,是“高的不高,低的不低”。广州缺高端物业出租房,也缺低收入阶层可接受价格的超普通商品房。

4、  2010年上半年伴随广州三旧改造和物价上升 因素影响,广州房屋租金普遍上涨了12-15%。租金水平迎着这个契机,有可能迎来新一轮的上涨。

5、  广州目前可出租的物业供应充足,这是租金水平稳定的有利因素。但综合各种因素分析,未来一段时间里,广州房屋租金上涨已经是一种客观必然。广州的城市生活成本将面临上升。“低租金、低物价,好生活”的日子将改变。

6、  无论是政府管理部门,还是普通市民,都有必要提前做好准备。

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