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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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2010年04月09日  

2010-04-09 09:15:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广东房地产走到十字路口

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

摘自《南方都市报》2010年4月9日

 

广东房地产近一年来走势强劲,广州重回“万元房时代”,深圳跨入了“二万元房时代”。珠三角多个城市楼价、地价都创出了新高。

 

2009年广东房地产开发投资创纪录地达到2961亿元,大约占全国的8%。广东开发企业购置土地成本达1687元/平方米,施工面积24719万平方米,新开工面积6262万平方米,销售面积7035万平方米。

 

光看这些数据,可以认为广东房地产正方兴未艾,正处发展的高峰。任何理性的分析,都会得出“供求基本平衡”、“市场健康正常”的结论。

 

甚至有人乐观地认为,倘没有重大事件影响(如国家对房地产行业的严厉的宏观调控政策的出台,或者宏观经济发生重大改变),广东的房地产行业将持续兴旺延续10年以上。

 

然而,从深层次分析,可以认为:广东房地产已走到十字路口。

 

1.房地产行业在广东经济中的“支柱产业”的地位没有得到确认。

 

2009年广东省GDP达39081.59亿元,而同期房地产完成投资额仅2961亿元。房地产对GDP的贡献率在逐年下降。

 

虽然不少城市中,土地出让收入和房地产税收依然为地方财政收入的重要组成部分。

但以广州为首的珠三角城市,从“十一五”规划起,就把房地产行业从城市的“支柱产业”中剔除。“十二五”规划中,房地产行业重归“支柱产业”的希望非常渺茫。

 

目前,广东房地产业的地位十分尴尬。一方面,房地产业是地方财政的“奶牛”,另一方面,房地产业没有能够获得“支柱产业”的认同。于是,我们看到,不少城市大力发展第二产业,发展“现代服务业”,开发商只能被动地围绕“产业”去圈地,去孤立发展住宅,或间接为政府产业“做配套”。

 

未来五年,广东房地产业的“从属地位”将难以改变。房地产业在未来广东经济中扮演的角色,需要重新定位。

 

2.广东房地产急需“新动力”。

 

长期以来,广东房地产有“常规增长模式”。即以快速城市化带来的人口增加,以及经济增长后,居民改善住房的需求的拉动,广东房地产走出了持续性的每年两位数以上的高增长。

 

2009年广东人均GDP已近6000美元,不少城市人均住房面积逾30平方米,珠三角城市化水平已近70%,接近发达国家水平。

 

可以认为,进入2010年后,广东房地产的“常规增长模式”受到挑战。广东城市化进程已过高峰,进入缓慢增长阶段,产业转移战略,使得珠三角常住人口密度可能在未来几年下降。高企的房价,人均住房面积的增加,使得刚性自住型需求下降。

 

未来几年,广东房地产将被迫向“高端住宅”、“投资型房地产”和“休闲度假类地产”三个方向寻找发展动力和方向。

 

非常遗憾的是,包括广州、佛山等城市均没有主动规划出“富人区”(高尚住宅区),高端物业发展受制于城市规划和地方政府的政策,将不能象京、沪一样大规模、成片区发展。这一点,缩窄了未来几年广东房地产的发展平台。

 

过去30年,广东休闲旅游地产的发展小有起步,但远未成气候。自然生态资源的过度破坏和生活环境的恶化,迫使广东人不断“逃离”广东。休闲度假地产在很长时间里,都始终会是“稀缺资源”。

广东人未来“搞”什么房地产?

 

恐怕更多的是在大城市的混凝土森林中不断反复炒作“伪豪宅”。典型例子,类似广州CBD珠江新城,住宅贵过写字楼,住宅价格领航广州。

 

广东很多城市房地产产品构成中,住宅占90%以上。

产品结构不合理,行业急功近利,政府缺乏引导。这将是困扰广东房地产未来发展的几个核心问题。

 

3.政府调控加大,广东楼市面临选择

2009年广东商品房均价达6518元/平方米,其中住宅均价6366元/平方米。楼价持续上升,迫使政府调控的力度不断加大。

 

广州政府计划2010年建设300万平方米保障性住房。“限价房”在沉寂一年后也将重出江湖。

 

楼价节节攀升,地方政府对房地产不得不采取“有保有压”的政策。“宏观调控”将贯穿未来几年的楼市发展。

 

广东房地产正往香港模式(高地价、高楼价、高置业门槛)转变,可能也不得不往香港的住房政策靠拢:大规模兴建保障性住房来满足中、低收入人群的住房问题。

 

改革开放30年来,广东城市房地产走“以廉价普通商品房开发”来解决居住问题的模式,在“万元房时代”来临后,终于到了土崩瓦解的一天。

 

无论发展商,还是地方政府,都该冷静思考政府调控措施对市场经济条件下的广东房地产业的冲击和影响。

 

4.困局:广东再也没有廉价的普通商品房

       

2009-2010年,广东地区轰轰烈烈开始了“三旧改造”的3年计划。事实上,“三旧改造”是一个信号,预示着“廉价商品房时代”已经一去不复返了。

 

在“房价”不断急升中,各级政府发觉“调控的手段和工具不多”。主要原因在于:土地成本的急升(或者说价值回归),让地方政府无法以供应廉价土地的方式来建设廉价商品房。广东在一个“高成本”的时期,急切地启动“三旧改造”来进行“土地挖潜”。客观地证明了政府“手中无粮”的窘境。

 

从规划的角度看,珠三角各地方政府欠缺对新卫星城镇的规划和建设。

从政策看,广东房地产急需一个新的“政策突破”。

从需求动力看,广东房地产急需进行产品结构调整。

从市场角度看,保障性住房建设和商品房建设需要有合理的配比。

 

2010年,广东房地产走到了十字路口。

 

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