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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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2010年:楼市不会“硬着陆”,炒楼已基本无利…  

2010-04-23 11:18:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2010年:楼市不会“硬着陆”,炒楼已基本无利可图

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

 

多事之秋,房地产业也没有宁静。

 

2010年,房地产形势的发展超出了所有人的预料。“后经济危机”时期的资产泡沫现象,在房价上率先体现。

 

各地楼价屡创新高。房地产成为典型“投资品”。房地产市场成为资金流动的主要方向之一。

 

中国人民银行统计报告披露,光2010年 1季度,房地产开发贷款就新增3207亿元,个人购房贷款新增5227亿元。

 

投机气氛逐渐浓厚,房地产市场不断升温,有些城市开始出现“高烧”现象。

 

在多重压力之下,中央政府权衡利弊,终于出台了最近的系列调控政策。

 

政策强压之下,行业“被迫调整”。4月19日A股的房地产股票暴跌7%以上。

 

然而,换个角度分析市场和政策,结论并不会太悲观。

 

1、2010年:楼市不会“硬着陆”

 

“两会”之后,房地产发展商们都暗中松了一口气,认为调控政策已经基本结束。中国经济进入“复杂的一年”,传统的依赖投资拉动和出口拉动的经济增长方式,已经难以持续。要保持经济持续增长,政府必须拉动国内消费。

 

众所周之,消费的增长,离不开房地产业的兴旺。房地产业的兴衰关联52个行业。没有房地产业的繁荣,就不会有消费市场的繁荣。不少房地产老板“赌”政府不会“打压”房地产业,主要理由和依据就在于此。有人评论说,“房地产绑架了政府”,听起来很刺耳,但也不无道理。

 

现在看来,老板们似乎赌错了。

 

然而,我们必须看到,2010年:楼市“硬着陆”的概率是微乎其微的。

政府调控的目的是让楼市降温,不是要“搞死”市场,更不想让楼价“大幅跳水”。从房地产的利益链条来看,现阶段,“搞死”了房地产市场,谁都没有好处。

 

我们应该看到,所有的政策调控,就象“吃药”,副作用也不少。总结一下过去5年的房地产政策,都有“持续性不长”的特点。

 

2、2010年,地方政府对房地产“又爱又恨”。

 

楼价飚升的年代,房价问题成为“民生问题”,让地方政府备受压力。一方面,卖地收入和房地产税收,普遍占地方财政收入的30-50%,地方政府“离不开”房地产。另一方面,房地产的政策,全国统一部署,地方政府大多只有执行的权力。保障性住房建设让地方政府责任加大。

 

3.15以来的房地产政策,前所未有地给地方政府留了很多空间。

 

政策调控的效果,很大程度还要看地方政府的执行力度。

 

4、2010:房地产开发商无为而治

 

系列调控政策出台后,“赌错”了的发展商处境尴尬。

 

银根收紧,政策打压,让很多年初抱着“大发展”念头的开发商清醒过来。2010年,对房地产开发而言,也是“复杂”的一年。

 

很多人关心楼市会不会降价。但发展商们都知道,降价是把双刃剑,不能轻易使用。现在的人都“买涨不买跌”,开发商不到最后,不会出这招。至少今年上半年,发展商不会轻易“降价”。

 

2008年万科率先“拐点”论,率先“逃跑”,事后证明并不聪明。

 

2010年,房地产开发商只能无为而治,看者市场的变化和政策的变化来运作。

 

5、2010:炒楼已基本无利可图

 

系列调控政策的重点在于抑制投资性需求。信贷政策收紧后,炒楼变成高风险的行为。2010年,炒楼基本已无利可图。

在很多城市,多套物业的购房者比例高达30-50%以上。各种渠道涌入楼市的资金,在短期内可能会撤退。

 

短期内,楼市销售量至少会下降20%以上。

 

楼价上升的趋势,长期不会改变。短期,楼价有回调风险。“波动市场”将取代“单边上升的市场”。

 

若严格执行新的信贷政策(如第二套房子按揭首付比例50%以上,停止第三套的按揭),2010年炒楼的风险可能会大于机会。

 

现在国内的房地产股票价格,与半年前相比,普遍下降30-40%。现在的楼价,比半年前还高。换言之,现在买房,比买房地产股票风险更高。

 

2010年,绝对是个有哭有笑,有赚有赔的年份。

 

2010年,我们都应增强风险意识。

 

更多资讯请参阅同创卓越公司网站(www.gztczy.com)

 

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