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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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亚运城:2010年广州房地产最大的题材股  

2010-04-16 16:17:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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亚运城:2010年广州房地产最大的题材股

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

 

2010年,广州市民最期待的事情,是11月在广州举行的第16届亚运会。

2010年,广州房地产界最值得期待的事情,是亚运城的发售。

 

自从2009年12月22日,雅居乐、碧桂园、富力地产联合以人民币255亿元的创纪录总价,通过拍卖方式取得广州市亚运城地块的土地使用权后,亚运城就成为市场关注的焦点。

 

1、亚运城是一个“庞然大物”,对市场影响巨大。

  

亚运城总占地面积约264万平方米,总建筑面积约438万平方米,当中,住宅部份约占385万平方米、公共配套设施约占32万平方米,商业部份约占21万平方米。目前,已建成物业约106万平方米(其中住宅建筑面积约80.34万平方米,商业建筑面积约6.58万平方米,公建配套建筑面积约19.73万平方米),约8000套住宅将于近期现楼预售。最保守的估计,未来5-6年,亚运城供应的住宅将占到广州一手住宅供应量的8%以上。亚运城发售的价格和销售情况,将成为2010年广州房地产的风向标和晴雨表,极具指标意义。

2、亚运城将走“高地价、高楼价、高门槛”路线,与广州传统的“低地价、低房价、性价比高”的远郊大盘开发模式形成很大的反差。有待市场验证。

 

亚运城总建筑面积约438万平方米,土地 成本约每平方米5,822元,按此测算,开发商要卖到均价(住宅)12000元/平方米以上,才有合理利润。

 

众所周知,亚运城目前还处在一个相对偏远的区域,离广州中心区有约一个小时的交通距离。在区域尚不成熟的情况下,一步跨入万元以上单价的销售能否成功,买家能否接受,值得关注。

 

3、亚运城将是2010年广州房地产最大的题材股。

1990年的北京亚运会带来了亚运村,2008年北京奥运会带来的奥运村,起到了很好的示范效应,也让所有的人认识到了一点:亚运城绝对不是一个“超级郊区盘”。亚运城更像是一只巨大的题材股。这只题材股将引起前所未有的关注。将开创广州房地产的新纪录。

 

迄今为止,广州还没有一个区域或楼盘达到真正的国际化(客户国际化、投资国际化、建设标准国际化),亚运城有望开创广州房地产国际化的里程碑。

 

亚运城将不止是广州人的亚运城,将可能是珠三角的亚运城、广东的亚运城、全国的亚运城、甚至是国际化的亚运城。在投资渠道狭窄、楼价居高不下的2010年房地产市场,亚运城有可能成为一只遭到爆炒的题材股。

 

我们切忌用常规的区域供求的理论或数据来阅读亚运城。亚运城发售的结果有可能超出所有专家的预料。

 

4、亚运城能否起到示范效应。

规模宏大的亚运城,容积率仅为1.66倍,绿化率高达54%。亚运城是广州市政府的面子工程、形象工程,政府投入了巨资进行配套和基础设施建设。例如,亚运城还未启用地铁已先通。

 

从规划、产品、建设、配套等各方面来看,亚运城的品质都远远超出一般的大楼盘。亚运城是一个真正意义上的由政府和市场(发展商)共同打造的“示范工程”。如果亚运城都卖不出好价钱,别的楼盘就更不可能卖出好价钱了。

 

值得关注的是,亚运城只是政府规划的广州新城的一部分。广州新城包括番禺区沙湾水道南岸的东涌镇、鱼窝头镇,以及沙湾水道北面市桥以东的地区。总用地面积约228平方公里,其中城市建设用地面积约148平方公里。

 

从长远发展角度来看,政府必保亚运城。因为只有亚运城开发成功,广州新城的未来发展才更有戏,政府的收益才更高。

 

5、其它发展商和项目借势亚运。

 

6、 广州房地产已经进入“亚运时间”。发展商们还有很大的潜力可以挖掘。

 

(1)利用亚运召开的时机,把广州房地产的客户群扩大。总体来看,目前广州房地产产品“性价比”还不错。广州房地产对珠三角城市群的客户,对湖南、湖北等泛珠地区的客户,都有一定的吸引力。亚运创造了一个平台,让更多的外地人来了解广州、来熟悉广州地产。

 

(2)休闲运动的理念,将成为楼盘的主卖点。广州房地产卖了20年的实惠,卖了10年的尊贵,到2010年该转向卖运动与健康了。

 

(3)投资概念的宣传。2010年广州房地产最缺乏的,依然是适合大众投资的产品。亚运城短期内不会是自住型买家的选择,能否成为大众投资产品,是其营销成败的关键。

 

2010年亚运城的发售,将不止关系到亚运城开发商本身的盈亏。亚运城将深刻影响未来政府的运作,影响广州房地产市场,影响很多广州人的未来生活。

 

 

 

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