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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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“70/90政策”和“三旧改造政策”短期无助抑制房价上  

2010-03-24 10:49:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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70/90政策”和“三旧改造政策”短期无助抑制房价上涨

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

 

国土资源部日前出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,提出“确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地,确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。严控大套型住房用地,严禁向别墅供地。”

 

文件出台,意味着2006年出台的“70/90政策”将延续。

 

近年来,在各种利益的驱动下,“70/90政策”在很多城市已经名存实亡。这次国土资源部重申这一政策,将带来不小的冲击和影响。

 

有专业人士认为,上述“供地计划”倘得以严格实施,普通住宅(90平方米以下户型)将大增,有助于平抑房价。

 

在广州,“三旧改造”正如火如荼地进行中,计划改造的138条城中村,已经有林和、黄埔、猎德、冼村、同和等几条“大村”开始了拆迁改造。涉及54平方公里,牵涉200万以上的“旧城改造”,也拉开了序幕。旧厂房的改造,为城市中心区住宅的供应提供了潜力。

 

不少人憧憬着“三旧改造”将带来广州中心区房价的下跌。

 

然而,客观的事实却是:无论是“70/90政策”还是“三旧改造”,均无法向市场提供更多的 廉价普通商品房,短期无助抑制房价上涨。

 

2010年的广州楼市,仍然是“豪宅”、“伪豪宅”(贵价楼)的天下。

 

过去十年,广州楼市实现了一次“重要的”风格转换。即由“低地价、低楼价、低入市门槛”的“三低模式”,向“高地价、高楼价、高入市门槛”的“三高模式”转变。

 

从2003年到2010年,广州一手房均价平均上涨近3倍,同期地价水平上涨4-5倍。2009年全国土地出让收入达到1.5万亿,2009年广州地价收入489亿元。而2008年仅为122亿元,2007年仅为323亿元。

 

“政府—发展商—投资炒楼者—被拆迁户”,已经成为一条紧密的利益链条。

 

目前广州的“三旧改造”,注定了是属于“高成本”的拆迁改造。在楼价突破万元/平方米的“高涨时代”,高昂的拆迁成本不可避免。最新公布的《拆迁条例》,让被拆迁户找到了“不低于”市场价的补偿依据 。

 

政府要收取地价和税收,被拆迁户要博弈最大的补偿利益,发展商要赚取高回报。广州房价将长期走“高成本路线”。“三旧改造”无助于成本的降低,也无助于廉价普通商品房的供应。

 

“70/90政策”的初衷是良好的,但短期也可能直接推高大户型、豪宅的价格。

“不批别墅用地”,“限制大户型发展”,将有效调控市场供应的产品结构。但由于受制度限制,这些措施难以有效控制投资性购房的需求,炒楼风依然强劲。有限的大户型,有限的豪宅,将可能成为未来几年恶炒的对象。

 

房地产业发展受制于土地资源的约束、金融资本的限制、政府政策的宏观调控。房地产业是带着紧箍的孙悟空,稍不听话,紧箍咒就被念起。

房价的问题,归根到底是制度问题。

倘现行的制度不加以改革和创新,那么“房价上涨”的压力不但不会减少,还会持续上升。

 

2010年的楼市,是投资家的乐土,是冒险家的乐园,但可能是自用型买家的陷阱。

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