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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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打破“楼价焦虑症”的三剂良药  

2010-12-20 06:47:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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打破“楼价焦虑症”的三剂良药

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司  总经理)

 

2010年的年末,中国大地患上了严重的“楼价焦虑症”。

以控制房价过快上涨为目的“史上最严”的调控政策贯穿全年,却未能立竿见影。

1-11月,全国销售商品房达8.25亿平方米,同比增长9.8%。年末楼价坚挺,11月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%。土地出让市场火爆,北京、广州等地,频频出现新“地王”。2011年房价上涨大势已经很明朗。

管理层非常焦虑。在调控效果未现的情况下,又出台了“限购”等行政管理手段,预计“限价”也为时不远。把调控房价作为“考核指标”,令地方官员坐立不安。对土地财政的过度依赖,让地方政府在客观上“做旺”了楼市,但节节攀升的房价又让地方政府无奈于市场的力量。

发展商非常焦虑。过去5年,北京、上海、广州等中心城市地价上涨了4-5倍。二、三线城市地价平均涨幅度2-3倍,目前还在补涨。

地价水平急升,令发展商的投入成本大增,企业开发规模下降。上一个周期开发100万平方米的开发商,下一个周期,资金只够开发50万平方米的项目。资金门槛的提高,让很多中小型开发商感到“被淘汰”的威胁。

购房者非常焦虑。

苦苦守候了大半年,等待“降价”的刚性需求者,目前陷入了彷徨。年底已经出现大量“恐慌性入市”。

残酷的现实是:大家一边批评房价过高,一边又不得不入市。过去几年,买了房的人都“保值升值”了,未买房的人离房子越来越远。

房地产的“赚钱效应”目前深刻影响着中国城市民众的思维。在通胀的预期下,购房的热情还会提高。问题是:房价上涨带来的财富效应未来还会持续吗?

政府目前调控政策的目标是房价,调控的着力点是抑制投资需求。

然而,这一切都无法缓解“楼价焦虑症”。

问题的核心在于:商品房供应量无法有效扩大。

受制于土地资源的稀缺和土地政策的约束,目前国内城市土地价格正呈加速上升之势。

国内房地产行业正向三高模式转变:高地价,高房价,高入市门槛。楼价已经脱离一般购买力,泡沫正在吹大。

四个垄断已经到来:地方政府对土地市场绝对垄断、大发展商形成开发垄断(广州前10位公司市场份额已占60-70%)、大中介公司的营销垄断、部分有钱人对高端物业的垄断。

倘不采取有效措施,“楼价焦虑症”还会延续。

当前,很有必要调整政策调控的着力点,改变思路,对楼市下三剂良药:

1、建立多层次多品种的住房供应体系,打破楼市“结构性”问题。

管理层已经下达了1000万套的保障房建设计划。但具体计划如何实施,保障房与商品房的关系如何,保障房建设的长效机制如何建立,仍是悬而未决的问题。

从数量上分析,1000万套,怎么看都是天文数字。倘2011年全部启动,商品房市场有可能“崩盘”。有的城市提出,保障房要占住房供应总量的50%以上。比例对吗?需要保障的人群倘不够,对社会资源又是极大的浪费。

2、重质轻量。

近年来,楼价急升。珠三角地区楼价平均上涨2-3倍。但楼盘综合素质却没有大幅提升。楼盘的技术含量、文化底蕴等等拓展,更是乏善可陈。在国内大城市,有必要倡导从量到质的提升。

“重质轻量”还将带来一个好处:强调土地集约使用,有效利用土地资源。尤其对于深圳、广州、佛山、东莞等珠三角城市。量的扩张已经没有必要,也没有可能。日趋紧张的建设用地资源,迫使大家作一个思考:传统、低效的土地利用模式已到了改变的时候。

发展商“盖个茅草屋也能赚钱”的时代也该改变了。绿色、低碳、节能、人文等等理念,不应停留在“倡导”的层面,更应贯彻于未来管理上的强制需求。

3、重租金轻房价

楼价重要还是租金重要?

当前的答案是楼价重要,未来的答案应该是租金重要。

目前,在广州、佛山这样的大城市,超过80%的家庭拥有自有物业。这个比例还呈上升趋势。

在地价、楼价不断上升的背景下,让家庭都有一套自有产权的物业,既不现实,也不可能。

如果确立了租房也是解决居住问题的思路,那么城市租金水平值得高度关注。

值得警惕的是:2010年在通货预期等因素的影响下,国内城市租金呈大幅上升势头。

长期以来,国内住宅租售比偏低。广州大部分住宅租金比在3%以内,连商业、办公物业的租售比也下降到3-8%的水平。租售比不合理,必然引致两种结果:租金上升或楼价下调。目前似乎更多地出现了上升的征兆。

重租金,轻房价,这不失为一种良好的管理思路。在这种策略下,经济适用房、限价房应该少搞或不搞,廉租房、公共租赁应该大力发展。

 

 

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