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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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广州楼市重回“万元房时代”,只是时间的问题  

2009-05-06 10:26:44|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州楼市重回“万元房时代”,只是时间的问题

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

 

“五一”期间,全国房地产“一片红”,改变了公众对楼市的评价。

 

广州楼市正处于极端微妙的时期。

 

广州楼价(一手搂)2007年10月达到创纪录的11574元/平方米,广州楼市开始进入“万元房时代”。然而,高峰之后便是漫长的“调整期”。经过18个月的下行,目前广州一手楼均价已回调至8000-8500元/平方米,并已连续4个月出现“8”字头的平均楼价。

 

由于多种因素的作用,2009年春节过后广州楼市出现了“小阳春”现象,局部区域甚至出现了“量价齐涨”的局面。这种情况,与业内人士普遍预测的“2009年楼价会大跌”大相径庭。

 

现在大家关心的是:楼市这种回暖,是“触底”现象,还是下行途中的“反弹”现象,楼市回暖会否“昙花一现”,是否会出现“倒春寒”?

 

事实上,广州楼市走到了今天,几乎可以确定,“倒春寒”已经不会出现。楼市回暖升温将会持续到年底。如果中国经济、广东经济在2010年走好,随着亚运会在广州的召开,2010年下半年开始,广州楼市将有很大的可能“重拾升势”。

 

如此看来,8000-8500元/平方米有可能就是近期楼价的“底部”。上升的空间远比下降的空间大。

 

支持这个论点的理由主要有五个:

 

(1)目前一手楼均价已从11574元/平方米下调至8200元/平方米,平均下调已有20-30%,买卖双方通过调低期望值,已重新找到平衡。第一季度广州一手楼销售量明显回升,就是最好的证明。

 

(2)居民2009年理财策略已由“现金为王”转为“实物为王”。基于对金融危机后,全球将会爆发严重的通货膨胀的预期,投资者将偏爱“避险”型的产品。房地产因为是抵御通胀的有效手段将成为大众投资的热点。

 

(3)房地产政策面暖风频吹。

 

   二手房交易的年限限制,税收约束等,正在逐一解除。近期广州二手楼成交出现“井喷”。二手成交活跃,将带来房地产市场整体流动活跃。一手市场的入市资金将得到更大保障。

 

(4)广东经济最糟糕的时期或许已经过去,广州楼市也将触底反弹。目前,已经基本上没有什么能引起楼价大幅下降的因素。

 

(5)发展商资金短缺窘况得到缓解,楼盘“杀跌”的动力已经不足。资本市场好转,国家对房地产贷款松绑,楼市销售回暖,三大因素使发展商日子好转,打折促销将会减少。

 

综合各种情况分析,广州楼市“复苏”迹象明显,在五月份,有望籍“黄金周攻势”,销售量再攀新高。

在这样一个大家都看得不是太清楚的微妙时期,何时入市?购买何种物业?这是值得投资者们认真思考的问题。

 

进取型的买家,在目前就可以考虑入市。乐观地看,广州楼价再下探的空间,最多也只有20%(我曾预测“极端”底部是6300元/平方米,但上升空间将至少有50%以上。)

 

广州目前最值得购买的物业,依然是优质“豪宅”。

 

广州的豪宅有四个特点:

1、 价格不贵,“物美价廉”。与上海、北京豪宅动辄3-4万元/平方米相比,广州珠江新城1.5-2万元/平方米,滨江东1.5万元/平方米的“豪宅”可以算是“超值物业”。广州这样一座华南地区中心城市,顶级豪宅,中心区优质物业价格2-3万元/平方米以上,将是最正常不过的。目前仍有上升空间。

 

2、替代性不强。多年来,广州大力发展“平民”、“草根”型的住宅产品。普通住宅太多,豪宅产品太少。广州甚至还没有一个象样的“富人区”。豪宅的替代性少,其保值增值潜力可期。

 

3、豪宅代表了广州房地产的“先进性”。无论是区位、景观、建筑布局、建筑材料、物业管理、社区文化,“豪宅”都是领先的。这种“领先性”也使豪宅摆脱了一般住宅“保鲜性”差的弱点。

 

4、豪宅不缺消费群体,正处销售低位。广州从来不缺有实力的富人,也不缺乏培养有钱人的土壤。广州“豪宅”多年并未形成开发销售的高峰期,但这一时期终将到来。值得关注的是,全球金融危机以来,广州豪宅销售正处低谷,目前正是抄底良机。

 

5、市场回暖了,豪宅销售“复苏”了。广州楼价、地价在2010年之后再创新高,也将有很大的可能。广州楼市重回“万元房时代”,只是时间的问题。

 

 

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