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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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政策“绿肥红瘦”期待“红六月”到来…  

2009-05-31 17:22:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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政策“绿肥红瘦”期待“红六月”到来

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

 

端午节期间,广州阴雨连绵,“龙舟水”势大而猛。广东人喜欢水,有“以水为财”之说。端午期间连续下雨,老板们愁容很少,笑容倒是普遍的。

 

广东这个季节,最好看的景色是什么?当然是荷花了。在这个初夏,雨水滋润着荷叶嫩绿逼人,娇艳的荷花正迎风怒放,确实是一个赏荷的好季节。

 

广州城里的荷花很少,烈士陵园、中山大学的荷花池我去了好几次,仍觉不过瘾。5月30日,又去了三水荷花世界看了一天。(喜欢荷花的朋友,可以看看本博客中的图片集,有些荷花品种可能是你没有见过的。)

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回到房地产这个话题。

 

端午假期三天,广州一手房成交量略有缩小,比“五一”假期减少12%,其实也是正常现象。不值得担心。

值得关注的是:政策面的变化。

 

在5月份,全国楼市出现“量价齐升”的反弹局面。于是,传闻不断。有消息说,管理层担心房地产价格反弹,激活楼市的“救市”政策将暂停出台。

 

更有消息称,“热炒”多年的物业税将出台,引起业界一片恐慌。

 

“物业税”是悬在整个行业上方的一把剑,倘“物业税”出台,杀伤力,绝对不是什么“打压楼价10-20%”这么简单,“物业税”可能引起整个商品房市场进入“大衰退”。

 

不过,从目前情况看,至少有二点可以肯定:(1)物业税的税率将会低于预期,不会达到2.5-5%这么高的水平。(2)短期内,最多会出台针对商业、办公、经营性物业的物业税。普通住宅“物业税”,影响到千家万户,涉及城市里每个家庭的利益,管理层当然会慎之又慎。估计3-5年内都不会去引爆这个“地雷”。

5月27日,国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整。其中,普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。

 

这一条消息,是发展商的“重大利好”。从1996年开始,最低资本金比例一直控制在35%。

 

发展商要开发1亿元投资的项目,原来最少要有3500万的资本金,现在则有2000万元就可以了。

 

这项调整,为房地产商创造了二个有利因素:

 

(1)在当前市场不明朗,资金偏紧的运营情况下,为新项目开发降低了门槛。尤其是那些中小型发展商,独立项目的发展商,原来受到资本金限制,很难获得金融机构贷款。现在门槛降低,发展商发展新项目的动力将加强。

 

5月下旬以来,全国楼市“卖地”重新火爆,“地王”重出江湖,与政府这一政策调整密切相关。

 

(2)将提高发展商自有资金回报水平。降低资本金比例,意味着房地产开发的杠杆效应将更加明显,发展商的回报水平将提高。

 

以一个1亿元投资的项目为例,按正常投资水平,全投资回报率是15%,按35%自有资金计算,发展商自有资金回报率大概是44%左右。如果按20%自有资金计算,发展商自有资金回报率大概是75%,将有大幅提高。

国务院调低普通商品房开发最低资本金比例至20%,无疑是给发展商松了绑,减了压,为新项目开发铺平了道路,这是政府对房地产开发的一次“重大鼓励”。

 

6月份,不管房地产市场情况短期好不好,房地产股票的上升将是必然。

 

6月份,广东的荷花“绿肥红瘦”,很好看。6月份,房地产政策,“利多空少”,令人很振奋。

 

 

 

 

更多资讯请参阅同创卓越公司网站(www.gztczy.com)

 

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