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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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为什么部分业内人士反对“救市”  

2009-03-12 08:56:16|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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粤“十五条”出台前后,广东房地产出现“量价齐升”的喜人局面。

“十五条”的出台,对广东房地产发展,无疑是非常正面的动作。没想到却遭到各方面的质疑。

据媒体报道,珠三角有些市长反对“救市”,如深圳市长称“市场已回暖,不需要救市”。舆论界的声音大致相同,广州本地的报纸、电视,忧心忡忡地评论说:恐怕楼价会反弹。

更令人奇怪的是,遭遇“重大利好”后,房地产业界却众说纷纭。“政府被发展商绑架了”,“十五条恐推高房价”这样的论调不断出台。房地产业内人士反对“救市”,确实是一种奇观。

房地产行业落选“十大振兴产业”,现在看来,一点都不奇怪了。“十大振兴产业”落实后,罕见有这十大产业的人出来吆喝说“不需要振兴”的。房地产行业却未入“振兴”,自己先乱成了一团。广东省政府刚刚松了一点政策,业内却自己不识好歹地吼出个对立面来。一些发展商老板,一些专家学者大义凛然地驳斥“救市”,仿佛房地产行业还是当年那个豪门贵族相,不需要政府“施舍”似的。

前几天,我已经写了一篇《房价门前是非多》,观点已讲得很清楚。没想到这两天,陆续有记者采访问“十五条”的问题。昨天,还有一个记者打了两次电话来,反反覆覆地问:“房地产政策,是不是‘一松就乱’,‘一管就死’,这一次“十五条”出台会导致什么……”我对这种有倾向性的问题,是十分不愿意回答的。不过,为了进一步明辨这个问题,我还是耐心地作了如下回答:

1、中国内地的房地产市场,从它诞生的那一天开始,就是“政策牵引型的市场”。房地产市场无时无刻不深受政策的影响。广东地区虽然号称“最市场化”的地区,但本质上也是政策下的市场。严格意义上,没有“完全市场化”的房地产市场。既然是“政策市”,难免会有不断的政府干预、政策出台。这样的游戏规则,决定了我们对“政策”的态度:无论是爱是恨,只能顺势而为。

2、反对“救市”的人士,至少有二种观点是值得商榷的:

第一,认为市场具有高度的修复能力和再生能力,故认为“不须救”。第二,认为政府一“救市”,楼价就会反弹,就会逆转上升,造成局面不可收拾。

在今年年初的多篇博文中,我曾对这两个问题进行过论证。第一,楼市受经济面波动影响,需求结构已经受到严重破坏,倘无外部政策作用,楼价下坠趋势已经确定,广州楼价不但“保9”无望,“保8”危险,它的下行目标将是2006年的均价6300元/平方米。市场无疑具有再生能力和修复能力,但肯定是一个漫长而痛苦的过程,1998~2003年广州楼价持续下滑,就是一个典型案例。

3、从2006年到2008年,从中央到地方,出台的房地产政策、大多是“压抑”、“控制”楼市发展的。无论是“国六条”、“国八条”,还是地方政府的“穗七条”等等,给房地产行业戴上了很多“箍”,既有“90/70”,“二套房贷”这样的限制,也有“限价房”、“经济适用房”这样的调控房价手段。

这一次“粤十五条”,可以认为是政策上的一次“风向转变”,由“压市”、“控制”到“保市”、“救市”。

涉及房地产行业未来几年兴衰的“90/70”、“二次房贷”、“土地增值税”等等严厉的措施,一项都还没有取消或松绑。

业内人士目前需要做的,不是争论“救不救市”的问题,相反,呼吁政府进一步松绑政策,才是正确有方向。

4、广州的房价,从2007年10月调整至今,应该承认,调整还远远未到位。一年半左右的时间,一手房均价已经从10000-11000元/平方米的平台下滑至8000-9000元/平方米的平台,跌幅已经不小,但社会各界却普遍认为跌幅还不够。这种期望值,并不是完全合理的,业界也不应附和媒体的观点。

春节后,广东各地楼市有所回暖,有所升温,大家一定要清醒地有所认识。首先是积蓄了一年多的购买力,在春节后终于爆发一次;其次,部分发展商降价幅度较大,达到了买家的期望值,形成热销。第三条,春节后世界各地政府陆续出台刺激经济方案,“赤字经济”成为主流,未来的高通胀可以预期。先知先觉的广东人已经开始在春节后布局房地产。

这样一轮行情,可以说是“小反弹”,可以形容为“小阳春”。奥巴马说美国经济2009年难以复苏,温总理说中国经济仍是困难的一年。2009年中国的房地产仍将在困难中前行,若没有政策的不断“松绑”,市场热销势必难以持续。

5、房地产市场防“大跌”,是2009年的首要任务。增强市场信心,首先要看政策的效应。

呼吁政府给予一个宽松而不是严控的房地产政策环境,是业内人士需要做的工作。

“十五条”对广东房地产是绝对正面的利好,是政策放松的第一步。这一点,我们必须有清醒的认识。

 

 

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