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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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“房价”门前是非多  

2009-03-10 09:23:22|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广东省政府促进楼市发展的十五条措施刚刚颁布2天,就有媒体报道说:有些楼盘的发展商底气足了,取消了原来的折扣,有的楼盘开始考虑涨价了。更有专家在媒体撰文,担心“新一轮涨价”的开始。

“房价”门前是非多。

目前舆论界几乎是一边倒的声音:楼价还是过高。担心政府“救市”会引起楼价反弹。

不但普通公众,连房地产业内的一些老板、职业经理、专家学者,也都纷纷表态:楼市不需要“救”。

这确实是一种独特的现象。

政府“救市”,对行业发展是重大利好,但房地产圈内与自己有切身利益关系的部分人士,却在表态:不需要“救”。有点令人难以置信,但却是事实。

这在某种程度上,也说明了当前房地产市场的复杂性和多变性。连圈内人士都在争论,房地产的舆论导向岂能不乱?有的媒体更是唯恐天下不乱,唯恐楼价不暴跌,在报道中掺杂了很多“愤青”的色彩。

事实上,大家都被“房价”这重迷雾迷住了眼睛。

舆论界对“房价”和“房地产”有很多的误读,立场有点狭隘。业内人士一定要清醒地统一观点。

1、房价并非“越低越好”。一座城市的“房价”是由买卖双方通过市场博弈的结果,主要由“供求关系”决定。城市房价“暴跌”,将损害大多数人的利益。广州972万居民中,拥有自有物业的比例超过八成。市场上成交的一手房增量,一年也只有600-800万平方米左右。楼价升跌,是全广州人民的事情。“资产缩水”是大家都不愿看到的事情。楼价过低,或者降幅过大,其危害甚至比楼价过度上涨还要大。

2、房地产市场是“政策市”。股票市场是“政策市”,这是大家都认同的。房地产市场也是“政策市”,却是被大家所忽视的。中国大陆的房地产市场,从诞生的第一天开始,就是在“政策”下成长的。政府在任何时候,都可以用“有形的手”来调控房价。

3、简单一个“房价”,其实包含着复杂的利益关系和分配关系。“政府——发展商——购房者——被征地农民”这四方,其实是一条“利益链”。房地产市场兴旺了,楼价上升了,大家只看到发展商“暴利”,其实,政府、购了房的个体,被征地拆迁户,都同时享受到了“利益”。

考虑到地价上升后,地方政府“卖地收入”和“房地产税费收入”节节上升。有的城市的财政收入离开了“房地产”,就无米下锅了。

有的媒体天天喊“降房价”,有哪么简单吗?

发展商只是商品房建设的组织者、策划者和营运者,发展商的背后,有三大靠山:(1)银行金融机构提供大量信贷资金;(2)政府与发展商有非常默契的关系,地方财政收入的“军功章”里有发展商的功劳,城市建设的主力军也是发展商。要改变城市面貌,政府还希望发展商越强越好。在一些媒体人的眼中,发展商已被“妖魔化”,但在地方政府的眼中,发展商还是“自家的孩子”。(3)购房人士。诚然,广州的房地产已经在“平民化消费”和“有钱人消费”之间走了几个来回,但是,每年购房的人群仍然是“小众”。在广州房价2007年10月突破1万元/平方米的那一天起,广州房地产“有钱人消费”的气息更浓。但中国的实际情况就是“人多地少”,谁拥有不动产,谁就将在未来的生活拥有财富主动权。尽管有人天天在骂“房价贵”,但他们有可能天天在等待入市的时机。在广州,在整个广东,特有物业,长期性地持有物业,更多地持有物业,已经是一种理财方式,一种生活态度和一种社会习惯。

发展商有这三大靠山,岂会随随便便就倒闭就关门。

4、2008-2009年,发展商们不断降价促销。主要原因不是供求失衡,主要原因还是由于扩张过快,资本市场不振,形成资金链断链,这恐怕是一个暂时的困难。

如果这个结论成立,那么对于天天盼“降价”的人士来说,恐怕是一个很郁闷的事情。

回到正题,广东省政府“十五条措施”的出台,有其深刻的背景。

2009年全球经济形势难以复苏,金融危机有越演越烈之势。广东外向型出口大受冲击和影响,在短期内难以好转。为防止经济地一步滑,实现保8.5%的目标。广东必须全力激活内需。

在这样的背景下,政府打“房地产”这张牌,就成为不得不作出的选择。

然而,广东房地产形势却十分严峻。

2008年,广东房地产销售4824万平方米,下降22.43%,销售金额下降21.4%,空置面积有15%的增幅。市场跌势明显。

在这样的情形下,政府“十五条”出台,应该说是十分及时和有效的。

1、广东房地产正进入显著的下行通道中,通过政策出台,可以延缓这种衰退的趋势,起到稳定市场的作用。如果放任广东楼市进一步下滑,无疑会大大影响内需,对广东经济造成重大负面影响。政府出手“救市”,已经刻不容缓。

2、纵观房地产的政策环境,从“121号文”、“国六条”、“国八条”、“二次房贷”政策到省市政府的“穗七条”等等,都基本上是针对楼市过热过快发展而出台的“限制性”、“抑制性”政策。在楼市已下行的过程中,甚至有“急坠”危险的过程中,政策调整又是十分必要的。

有专家认为,春节后广东楼市已回暖,不需要再“救市”了,政府“救市”,楼价就会反弹。这种观点颇为“短视”。

房地产政策虽然“变化快”,但也要“管”一段时间。从紧的调控政策,尤如孙悟空头上的金箍,把房地产行业约束得快失去活力了。现在是取下几个金箍的时候了。从行业长远发展考虑,宽松的房地产政策是必要的。

3、这次“十五条”有几个突破,公开“扶持”发展商,修改了“地价款”交纳的游戏规则等等,都是非常有新意的。政府与发展商的关系一目了然。

房地产业界还在争论“该不该救市”,舆论界一边倒地反对“救”发展商。但是政府已经明确表态了,楼市要“救”,发展商更要“救”。政府绝不会从狭窄的立场出发。这一次“十五条”的出台,是具有战略意义的一步,从搞活宏观经济出发而不得不作出的选择。

4、“十五条”会促进广东楼市企稳。

广东、广州的房价走势如何,当然会由市场博弈得出。

饱经市场经济磨练的广东人,购房入市经验非常丰富,连六七十岁的爷爷奶奶级的人士,说起房地产都是“如数家珍”。广东遍地都是“房地产专家”。他们该不该入市,自然有自己的方向。几个专家点点评评,几个媒体愤愤不平,都不会影响购房决策。千万不要低估广东人的购房智慧。

我仍然相信,2009年广东、广州的楼市还处在下行通道中。“十五条”的出台,将延缓这种趋势。更积极的看法是,“十五条”将促使广东楼市企稳,让春天早一天到来。

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