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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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面临三重压力,广州写字楼经营亟需转换思路  

2009-02-26 09:10:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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欧美日经济形势进一步恶化,人们越来越认识到:第二波金融海啸将要来临或正在来临。中国经济与国际经济的关联度正在增加。在金融危机远未结束的时候,广东和广州的2009年的经济形势并不乐观。

2009年,广州写字楼市场将经受严峻考验。

目前广州甲级写字楼存量约为178万平方米,预计2009年新增量将达47万平方米。随着珠江新城西塔等项目竣工。未来2年广州甲级写字楼将迎来供应高峰期。

另一方面,市场需求在下降。为降低经营成本,不少企业选择离开甲级写字楼,转入乙级。“由大换小”,“由甲转乙”,是当前的趋势。

供求失衡必然导致租金水平下降和空置率上升。广州甲级写字楼2008年租金下降2.7%。有机构统计,广州写字楼空置率为16.5%。体育中心商圈作为广州写字楼最集中的区域,空置率由第三季度的4.7%上升至第四季度的12.6%。大量企业撤离甲级写字楼,已成为不能不高度重视的现实。

广州写字楼还将面临“政策调整”的第三重压力。

广东省政府最近出台《关于鼓励创业带动就业工作的意见》,明确提出:允许企业及个体工商户将住宅改变为经营性用房作登记注册。“住改商”正酝酿进行改变。

目前,在广东电视台房产频道的节目中,我明确说了三个观点:

1、在当前敏感的形势下,“住改商”一定要慎重。既要考虑短期利益(就业、企业成本等),也要考虑城市的长期利益。“住改商”将彻底打破城市原有的功能和布局,对城市规划是一定程度上的颠覆。

广州的城市功能和布局并不完全合理,有些地方甚至可以用“乱”来形容,再也经不起折腾了。希望这一次“住改商”不要再给这座城市添乱。

“住改商”是一件大事。希望它的出发点不是利益的驱动,而是城市功能的优化和提升。

2、广州写字楼要搞“计划生育”。政府在规划上和城市总量控制、布局上,要作有效控制。多年来,地方政府非常欢迎写字楼的兴建,因为写字楼的开发将引入企业,增加地方财政税收。

今天广州的写字楼,非常分散,环市东有一个集群,东风路、中山路有分布,体育中心有一个圈层,未来开发的中心在珠江新城、琶洲。到目前为止,本应该成为CBD核心区的“珠江新城”还没有成形,主要原因在于政府缺乏写字楼的计划和控制。

2007-2008年,政府和企业都过高预期了经济的前景和对广州甲级写字楼的需求。大量工程竣工后,写字楼面积的空置和租金下降将是未来几年的主基调。广州写字楼往往是繁荣2-3年,衰退7-8年,10年一个轮回。造成了社会资源的极大浪费。

政府和发展商都该出出手,搞搞写字楼的“计划生育”了。

3、广州写字楼必须转换经营思路。

供求失衡的问题,短期内不会被改变。广州的发展商们必须正视现实。在需求不旺,甚至负增长的背景下“低售价”,并不能有效地吸引投资客户,广州甲级写字楼售价普遍比住宅“便宜”,但销售量却一直不振。

“低租金”,并不是有效地吸引租赁客户的唯一手段。

广州写字楼亟需转换经营思路。

——由出售为主的思路,要转换为以租为主。

——由追求甲级高档奢侈化,转换为实用、廉价、优质服务。

——由一般化服务,转换为个性化服务。

——由经营型向投资型转变。

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