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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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南沙房地产:8年前的番禺南村  

2009-02-20 10:05:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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这两天都在广州南沙活动。公司策划部正在南沙开展房地产调研和项目策划工作。

南沙的景色迷人,珠江口藏山纳海之地,非常适合建造特色的住宅项目。南沙境界、南沙奥园、海力花园等项目,都是典型的山地建筑,在广州地区属于很有特点的一类。

南沙碧桂园位于南沙的中心区,发展得很成熟,销售量也一直是南沙的冠军。售价3300-5000元/平方米,是典型的碧桂园风格。

南沙楼盘价格偏低,普通住宅价格基本上在3500-4500元/平方米之间。独立别墅12000元/平方米左右。

给人的感觉是:南沙的房地产就象八年前的番禺南村一样。第一点相似,大盘带动,南沙过1000亩的大盘就有南沙滨海花园、南沙奥园、南沙碧桂园等等。第二点相似,就是价格都相当低,八年前星河湾开盘才卖4800元/平方米,今天南沙的楼盘开盘也是卖3500-4500元/平方米,有的还带装修。

南沙房地产目前的主要问题是:(1)本地人口稀少,未能支撑大量商品房的销售;(2)受金融危机影响,南沙未能吸引珠三角周边高端人士购买并入住;(3)政府将南沙定位为重点工业区。石化将迁往南沙等举措,制约了南沙房地产的档次。

南沙由于霍氏集团长期投资经营而广为人们瞩目。

政府也一直出台各种举措来推动南沙的发展。政府刚刚出台的一项政策,对年薪12万元以上的服务外包企业从业人员,在南沙服务外包企业连续工作满2年,在南沙第一次购买住房的,实行资金补助,年补助资金2万元,期限3年。

中午时分,在南沙“十二道菜”吃饭。“十二道菜”餐馆就建在海边,很有特色。以十二道菜而闻名,号称“源自母亲的手艺”。一道:豉油皇大肠、二道:筒骨炆丁螺、三道:鱼塘公蒸鱼、四道:五街屎坑鸡、五道:桂花炒银针、六道:脆皮猪踭、七道:煎焗排骨、八道:鱼婆炒粒粒、九道:蚬肉生菜包、十道:龙须鲮鱼饼、十一道:乡下酿辣椒、十二道:新滘公炒葛丝。一边吃着海鲜,一边欣赏着大海,阳光照在人身上,暖意融融。

南沙的生活,别有一番风味。

 

今日关注(2009.02.19)

1、奥巴马承诺动用2750亿美元拯救房市

美国总统奥巴马周三公布了一项旨在为最多900万住房所有者削减抵押贷款还款额,以及扩大房利美和房地美在遏止住房抵押品赎回权丧失率上升问题中所起作用的计划,承诺将动用2750亿美元为这项计划提供资金支援。

2、上海住房开发贷款连续5月负增长

去年以来,上海市房地产贷款增长已明显放缓。截至去年底,上海市中外资银行商业性房地产贷款余额为5935.6亿元,比年初增加193.21亿元,同比少增386.95亿元。一方面说明行业投资预期持续下降,一方面说明消费信心不足。

3、王石南京之行坦言:2009年房地产调整远未结束

万科董事会主席王石在南京与媒体交流时表示,去年12月以来的楼市有所反弹,成交量有所放大,这仅仅是房产刚性需求的释放,“反弹并不代表反转,房地产调整远未结束。”他还说,“金融危机对中国实体经济的影响才开始。”现在已经有很多人相信王石的话了,这事好处大于坏处,如此房地产就可以统一战线,什么形势下干什么事情,比干耗着要好。

4、外资银行首次推房贷利率7折优惠

面对楼市持续低迷和中资行纷纷调低房贷利率的双重挤压,外资银行也开始有所动作。渣打、花旗昨日均明确表示,存量房贷利率将自动转为7折。此外,渣打银行昨日正式推出按日计息的“活利贷”,比7折优惠更优惠。

5、12大城市房市成交回暖 专家认为调整未结束

楼市迎来“小阳春”,这仅是春节后消费释放以及各地政府就是政策带来的短暂效应,并不足以说明楼市楼市已经回暖。

6、广东房地产救市政策呼之欲出 已广泛征求意见

据悉,相关政策将从保障性住房建设、支持消费、帮助开发商渡过难关几大方面出发,合理引导居民住房消费预期,积极促进普通商品住房消费。目的是为了促进房地产业平稳健康发展,力争今年房地产开发投资增幅保持15%左右。当官想得真理想,谁都想帮。

7、广东省长要求房产企业以合理价格促销商品房

再次印证了政府保量不保价的态度,要想达到成交量回升的目的,就要求政府要进一步完善政策,加大扶持力度。

8、广州节后日均签售面积约3万㎡ 50楼盘涨17.9%

春节过后,广州楼市“最危险”的时期或许已经过去。楼价下调,股市火爆,部分刚性需求得到释放,都是促进成交的因素,开发商应抓住机会,积极地进行“反季节促销”。

9、区域高层频频变化 万科上海销售前景难以预测

团队不稳定会影响到公司的运作,从而波及到销售的业绩,但万科作为一个成熟的企业,应该有能力将这种影响减少到最小。

10、年度目标270亿港元 中海集团差4亿完成

中海集团266.1亿港元的销售成绩,成功跻身上市房企年度销售排行榜的前三名,是为数不多的几家“熊市不熊”的企业之一。

 

 

今日广州楼市动态(2009.02.19)

1、广州中院出台商品房预售合同纠纷统一处理做法

一、    《商品房买卖合同》订立后,出卖人又将房屋出卖给第三人的,应如何适用《司法解释》第八条?

答:买受人主张出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的,原则上予以支持;根据案件的具体情况确需酌情降低的,不宜低于已付购房款的50%。

二、 “交楼”标准应如何确定?

答:1.必须具备以下两个基本条件:(1)取得《建设工程竣工备案表》;(2)讼争房屋符合使用条件(即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵)。有特别约定其他标准的从约定。

2.合同附件中约定有装修标准的,出卖人未达到约定的装修标准,其承担的是关于装修标准的违约责任。

三、面积差异的房款结算应如何处理?

答:1.面积误差比绝对值在0.6%以内(含本数,具体标准以约定为准)的,买卖双方互不作任何补偿;

2.面积误差比绝对值超出0.6%(不含本数)、在3%以内(含本数)的,买卖双方按合同约定的价格据实结算,不扣除0.6%;

3.面积误差比绝对值超过3%(不含本数),买受人有权退房;

买受人不退房的,房屋实际面积大于合同约定计价面积的,面积误差比在3%以内(含本数)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足;面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;

房屋实际面积小于合同约定计价面积的,面积误差比绝对值在3%以内(含本数)部分的房价款由出卖人返还买受人;面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。追究出卖人何种违约责任决定权在买受人。

四、买受人有关办证的诉讼请求应如何处理?

答:关于逾期办证违约金的处理,可以分两段判决:至判决生效之日止的违约金于判决生效之日起十日内一次性支付;自判决生效之日起至取得办证递件回执(指“协助办证的”)之日止的违约金于每月10日前逐月支付。

违约金的截止日期以合同约定为准:“协助办证的”为取得递件回执;“办妥的”为房管部门出证;“取得产权证的”则为交付买受人。

产权证核发后,出卖人应无条件交付给买受人。

五、类似永久水电、消防验收、大楼外墙脱落等涉及有关业主共同权益的诉讼,原告的诉讼主体资格应如何确定?

答:1.有关业主共同权益的诉讼(比如起诉请求办理永久水电、消防验收等,且不涉及到赔偿款的案件),业委会、全体业主或业主均是适格的原告,该生效裁判对全体业主具有约束力,其诉讼利益归属于全体业主。后续业主重复起诉的,则以已经作出生效判决及违反“一事不再理”诉讼原则为由裁定驳回起诉。

2.上述诉讼涉及赔偿的,业委会或全体业主是适格的原告。个别或者部分业主起诉赔偿的,则裁定驳回起诉。

3.以业委会名义起诉的,仍需有业主大会授权。

六、以商品房抵消或清偿工程款或其他债务,而不是以工程款或其他债权抵消或清偿购房款的,应否适用《司法解释》处理?

答:在以商品房抵消或清偿工程款或其他债务的情形下,双方签订的《商品房买卖合同》只是履行清偿债务的方式,并非在当事人之间成立商品房买卖关系,不符合司法解释第一条的规定,故一方依据《商品房买卖合同》起诉,主张适用《司法解释》处理的,不予支持。但双方均同意按商品房买卖关系处理且不损害第三人利益的除外。

七、出卖人与买受人约定如实测计价面积大于合同约定计价面积则买受人需补足差价款。现房地产测绘部门出具的报告显示房屋面积确实大于约定面积,在产权证未核发的情况下,出卖人要求买受人支付差价款的诉讼请求应否支持?

答:应以产权证登记的面积为准,出卖人在产权证未核发前要求买受人支付差价款不予支持。

八、经出卖人同意,买受人将预售商品房转让给第三人,并办理了商品房预售合同的转名手续的,第三人能否取得原买受人合同项下的权利?

答:在房管局办理了商品房预售合同转让登记手续,即应视为开发商同意商品房预售合同转名,第三人可以取得买受人原合同项下的权利。

九、未经竣工验收,买受人诉请出卖人交付房屋的,应如何处理?

答:如果尚未通过建筑主体、消防、电梯的单项验收,则驳回交付房屋的诉讼请求。

十、买受人购买的房屋出现质量问题,影响正常使用,买受人要求修复,但出卖人经催告后在合理期间内拒绝修缮,买受人自行修缮或依据有资质评估机构的评估结论起诉请求出卖人支付修缮费用,应否支持?

答:符合以下条件的请求应予以支持:1.房屋确实存在质量问题;2.出卖人在合理期间内不履行修缮义务;3.买受人已自行或雇人修缮,或提供有资质评估机构的评估结论。

出卖人认为买受人主张的金额不合理,应承担证明责任(如申请评估等),否则对其抗辩不予采纳。

十一、购房款(包括尾款、补差款)是否适用诉讼时效?逾期付款违约金是否适用诉讼时效?

答:购房款本金不适用诉讼时效,违约金则应适用。。

2、相比春节时分的冷清,广州楼市已日渐升温。

2009年2月1日~15日,广州市十区二市共签约成交了商品住宅3259套,成交面积为35.7万㎡,从2月9日(元宵节)开始,日均住宅签约面积在3万㎡左右,比春节假期有明显的回升。在十区二市中,增城市的住宅成交面积最多,占总体的接近1/4。其次为番禺,占总体的1/6,而白云、天河、海珠三区均占10%以上。南沙、花都两区各占7%左右,其余各区的成交比重均不足3%。

3、四大信号显露楼市见底 广州房价或于5月触底

信号一:售价接近或低于成本

信号二:回到2006年价格水平

信号三:新盘跌破“发行价”

信号四:年投资回报率超过6%

 

广告行情

《广州日报》

雅居乐浅山小筑(封面)主题“二期加推精品,2.22开售”

珠江地产(封2半版)首届购房节四盘联展:“罗马家园8288-8888”、“东方夏湾拿,别墅5388-6988,洋房3188-3688”、“江门珠江帝景湾4388-4888”、“从化珠江国际城,好装双拼别墅8388-9588”

恒大水岸(A5整版)主题“成本价开盘,江景楼王7688起,送3000豪装,本周认筹额外85折”

碧桂园凤凰城 (A09半版)主题“首付6万,带装修均价4680”

中海金沙湾—西堤(A09半版)主题“2.21盛大开放,即日起接受登记”

滨江瑞城“A12”形象广告

 

《南方都市报》

锦绣香江(A04-05)主题为“特惠推出180平方米观景豪宅”

珠江地产(A09半版)首届购房节六盘联展:“罗马家园8288-8888”、“东方夏湾拿,别墅5388-6988,洋房3188-3688”、“江门珠江帝景湾4388-4888”、“从化珠江国际城,好装双拼别墅8388-9588” 、“深圳旭景佳园,商铺15500-18000”、“珠江东岸,联排别墅150万”

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