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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

日志

 
 
关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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今日关注:难题  

2009-02-12 08:45:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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世界上最容易下岗的职业是什么?职业足球教练。这个职业被称为在火山口上的工作,随时都有下岗的可能。

英超俱乐部老板阿布,刚刚炒掉了大名鼎鼎的足球教练斯科拉里。这已经是他二年里炒掉的第三个教练。这位斯科拉里,绝非平庸之辈,2002年曾率领巴西队夺得世界杯冠军,2006年曾率领葡萄牙队进过世界杯四强。这样一位功勋教头,专业水平是毋容置疑的,但仅仅因为“战绩不佳”,上岗七个月,就下了岗。

于是,人们纷纷感叹:现代社会变化快,人们越来越缺乏耐心了。

当今世界上最成功的教练是英超曼联队的教练弗格森,他感叹道:因为媒体炒作太强烈,老板们越来越没有耐心了,教练们根本没有时间去“证明”自己,更没有时间去作长远计划。

弗格森担任曼联队教练已经23年,这绝对是个奇迹。他的优势在于:他知道很多年后,他依然会是主教练,所以可以作长远的计划,来构建一支可以长期称霸的队伍。

长期行为与短期行为的差别,实在太大了!

回过头来看,现在房地产圈子里,职业经理们的处境与足球教练有几分相似。

广州房地产职业经理们,有几个共性:

1、在某一岗位上任职时间普遍不长。超过2年,就被认为是“很稳定”的了。业内“挖角”风一直很盛,“始乱终弃”的现象又很突出。职业经理们,大多在2年内下岗,或变换门庭。这已经是业界的普遍现象。幸而职业经理的职位始终是“供不应求”,下了岗的,很快又可以上岗。所以在广州,你始终可以看到这一圈子人。

2、薪酬普遍偏低。运营一家年收入上百亿大型企业的职业经理,年薪只有二百万,这是很正常的事情。很多职业经理,他所担负的责任与他的收入,实在是很不匹配的。这也是中国“人工便宜”的一个证明罢。然而,在老板们看来,大部分的职业经理们,却是拿着高薪,“高薪低能”干不出“高薪的活”,很多人还不值这个身价。劳资双方都不满,于是下岗就很普遍。

3、职业经理的作用在改变。在2008年以前,房地产项目盈利,主要靠老板运作,主要源于土地项目的运作。职业经理,尤其是操盘运作建造过程的职业经理,对项目盈利的影响是有限的。转入2009年后,项目盈利与否,很大程度上将取决于职业经理们的运作。房地产职业经理们,在楼市转入熊市时,其地位反而会得到提升。

如何建立一支稳定的房地产职业经理队伍,这是业内的难题。

 

今日关注(2009.02.11)

1、1月CPI同比涨1.0% PPI同比降3.3%,多项环比数据显示中国经济最坏时期正在过去。

数据显现回稳迹象,有迹象就有信心,房地产的靠山站稳了,房地产自己才能站得稳。

2、惠及股市最大的轻工业振兴规划将出炉
遭受重创中国实体经济需要政府更多的“雷霆救兵”。

3、美国参议院通过8380亿美元经济复苏计划

对全球都是好消息,有意思的是:却引来美三大股指全线暴跌。

4.08广州保障房67%未完成 09收购二手房作廉租房

虽说当前市场不景气,但民心工程亦不可失,这是保障社会安定和谐的基本,政府不得不抓,只是要尽量减少对商品房的冲击。

5. 广州今年以来最大一块市中心靓地 3月23日出让

去年土地出让市场可谓惨淡来形容,流拍、底价成交已成家常便饭,此次市中心地块的出让,将成为检验开发商09年信心的试金石,我们拭目以待。

6. 专家称广州推行“购房入户”可能性不大

在各地房地产市场持续不振的背景下,成都、武汉、重庆等地推出一系列“购房落户”政策,刺激房地产市场消费。广州这样说让广大白领失望了。

7. 新春15天网签量同比翻番

开发商得到稍微缓解,真正的战斗还在后头。

8. 珠江新城毛坯价跌到一万一,创三年最低价

珠江新城一直是广州房价风向标之一,开发商可不管什么回暖,两个字:套现。

 

今日广州楼市动态(2009.02.11)

广州将收购二手房作为廉租房

受楼市大环境的影响,广州去年的保障房项目,67%没有落实,而且均为开发商的配建项目。为此,广州市住房保障办向媒体表示道歉,同时表示广州将基本放弃由开发商在商品房楼盘中配建一部分的保障型住房的模式,改成由政府主导,引入社会力量进行建设,尽可能避免受市场影响。

除了建设之外,广州今年还将在市区采购50平方米以内,区位符合需求、价格适中的房源,作为廉租房房源,该计划将在今年启动。在采购方面,将考虑到安全、管理、消防、成本等各方面问题,也将设立审核机制。

 

广州取消上住下商?

《广州市城乡规划管理技术规定》(草案修改稿)向公众征求意见昨日截止,根据广州市规划局负责人表示,为给居住小区居民提供宜居的生活环境,在《草案》第二十一条限定除旧城规划确定的传统商业街区外,住宅裙楼不得设置商业(含饮食业)用房。这意味着广州的“上住下商”楼将“绝迹”?

另外,规划部门表示进一步的界定细规尚未出台,目前只是对《草案》进行公众咨询,可以肯定的是,“以后住宅区出现裙楼的机会比较小了,而社区服务、行政管理、市政服务、警务等公共服务设施都相对地独立设置,独立成栋,不再‘藏’在楼里”。

 

广州“住改商”限制有望松绑

省政府发布《关于鼓励创业带动就业工作的意见》规定,允许给“住改商”松绑。广州工商部门相关负责人表示,“住改商转正”将是大方向,但住宅小区内扰民店铺除外。

 

粤楼市已进入周期性调整

昨日,广东省房协发布的《2008年度广东房地产市场分析报告》表示,广东房地产市场已进入周期性调整。不仅商品房新开工面积、销售回笼资金五年来首次负增长,而且住宅销售面积和金额以及开发投资增速均低于全国平均水平,而住宅价格也终结近年快速上涨势头,广东去年实际房价或为负增长。

 

指标

2008年

同比增幅

描述

完成开发投资

2932.34亿元

仅增16.8%

比全国平均增速低4.1个百分点。

开发到位资金

3762亿元

降4.82%

与前年42.31%增幅形成对比。可见,房地产开发资金较为紧张。

购置土地面积

——

降13.26%

——

住宅新开工面积

 

降幅近12%

同比出现了负增长,为2003年以来首次。从第四季度新开工面积来看,2008年已回落到2003年同期的水平。

商品房销售面积

——

下降22.43%

商品房及住宅销售面积与销售额均出现2003年以来首次负增长。

商品房销售额

——

下降21.40%

商品房销售均价

5970元/平方米

增长1.34%

房价终结快速增长势头,急降至2004年以来最低。虽然广东商品住宅价格与2007年基本持平,但“考虑到送装修等各项优惠,实际房价可能表现为负增长”。

住宅销售均价

5754元/平方米

增长1.79%

市场消化系数

——

下降0.4876

说明市场不够活跃。

二手房销售面积

3309.54万平方米

下降27.12%

——

二手房销售额

870.21亿元

下降35%

——

二手房销售均价

2629元/平方米

下降10.82%

——

商品房空置总量

1824.61万平方米

增幅15.54%

较2007年末增加245.4万平方米。

 

广东近年住宅销售情况

年份

2002年

2003年

2004年

2005年

2006年

2007年

2008年

住宅销售面积

(万平方米)

1982.44

2509.43

2741.62

3290.04

4638.25

5666.65

4378.37

住宅销售额

(亿元)

609.42

749.27

903.26

1171.68

2135.68

3203.12

2519.34

住宅均价

(元/平方米)

3074

2986

3295

3561

4605

5653

5754

 

目前对于后市,业内看法不一。有专家认为,楼市今年还将继续调整寻底。但也有房企对近期销售看好,并表示“不排除还会继续提价”。

 

广州商铺租金涨势放缓

2008年广州商铺销售面积仅为57万平方米,下降幅度为20%;在市场供应方面,2008年广州同比则增加52.49%,但仍然大大低于同期写字楼竣工面积的增长幅度,广州商铺供略大于求,商业地产面临不小的压力;租金方面,2008年广州优质地段商铺的租金虽然依然上涨15%,但与近几年相比增幅逐渐放缓。

全国2008年商铺销售面积3010.49万平方米,同比下降17.1%,销售出现一定程度下滑,其中广州商铺销售面积下降约20%。供求比方面,深圳、广州供略大于求,而北京商铺供大于求现象明显,供求比达2.44。

四大城市商铺竣工面积、销售面积(2006年-2008年)

城市

竣工面积(万平方米)

销售面积(万平方米)

北京

上海

广州

深圳

北京

上海

广州

深圳

2006年

289.20

239.40

71.00

109.00

108.60

237.42

72.60

45.96

2007年

315.10

256.46

67.63

42.96

134.82

216.97

72.61

30.64

2008年

356.13

222.62

103.13

24.82

92.12

182.22

57.00

15.35

近期政府有关部门发布的重点建设广州四大新商圈的利好消息,令行内人士和投资者均为之一振,广州商业地产有望藉此机会迎来新的腾飞期。

 

珠江新城毛坯价跌到一万一

珠江新城的隽峰苑最后一批尾货已经悄悄进入市场,除了南向产品保持1.55万元/平方米之外,低层单位仅1.2万元/平方米,与该盘2007年10月份最高单价的2.3万元相比,足足打了一个“对折”。

不仅隽峰苑,珠江新城其他项目楼价也出现不同程度调整。保利心语最低售价1.39万元/平方米,而此前这类单位的市场均价为1.6-1.7万元/平方米。汇峰国际公寓也从高峰时的2万元/平方米以上降至1.7万元/平方米,并包含3000元/平方米的装修。即便是CBD内最昂贵的博雅首府,价格也不再紧咬3.8万元/平方米,而是可以在3万-4万元/平方米之间弹性销售。

 

新春15天网签量同比翻番,交易集中非中心城区

据阳光家缘显示,今年大年初一到元宵的春节期间,广州楼市共有185个楼盘有成交签约记录,市场销售量共计1621套,总面积接近18万平方米,环比去年年底略有下降,但却达到了去年春节同期的598套的两倍以上。

根据统计,非中心城区仍然是近期楼市成交活跃地带,其中位于增城和南沙的碧桂园凤凰城、南沙碧桂园包揽了今年春节期间的市场交投冠、亚军,两盘销售套数分别为168套、120套,位列前五名的另外三个项目东方名都、顺德碧桂园、广州雅居乐也全部来自于近郊区域。

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