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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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东莞楼盘“偷面积”成风  

2009-11-24 11:59:42|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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东莞楼盘“偷面积”成风

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

2009年11月21日至23日,我到东莞参加《南方都市报》组织的“2009东莞金牌地产评荐”活动,这已经是连续第三年当评委了。

东莞房地产是广东房地产的三个代表:1、代表广东豪宅的标准和水平;2、代表创新产品的方向;3、代表楼市走向的风向标。

在东莞看楼,确实是一件幸福的事情。

21-23日,我们一口气看了30多个楼盘,包括中信凯旋国际、中信森林湖、世纪城、光大景湖时代城、天骄峰景、星河传说、锦绣山河、万科金域华府等。

1、“赠送面积”似乎已成为东莞房地产的“例牌菜”。手法总体有三类:

(1)中信公司的凯旋国际在“送面积”,74平方米的“一房一厅”通过“送面积”,变为“三房一厅”,手法是客厅阳台改造,偷换1/2面积。

(2)光大景湖时代城的“时代艺墅”,通过夹层(2.15米)设计,154平方米,搞成七房二厅,变为“空中复式”的使用效果。其中2.15米的夹层有60平方米之巨,含三房。

(3)万科金域华府,创造了开盘即卖90%的好业绩。秘诀除了装修到位,口牌突出外,更重要的是“偷面积”。如其中售价110万的1户型,建筑面积只有100平方米,但房型旁边有结构上的隔层——中空部位,约40平方米,发展商保证“连结构、连装修一起做好,送给买家,不算售房面积。”在万科金域华府的售房部,我们连连追问:工程验收能通过吗?售楼人员都回答:没有问题。

买房的人买的是100平方米,规划局批准的也是100平方米。结果是发展商明目张胆地“加建”了40平方米给业主。政府管理部门(规划、房管、城监)睁一只眼闭一只眼。

随着地价的上升,房价跃上万元台阶,建筑土建成本已无足轻重,发展商们“商人”的智慧又开始发威了。

席卷东莞的“赠送面积”热,无论如何都是一件怪事。再次曝露了房地产行业管理的不规范性。

看到万科这样的企业,都在冒着违规风险,打擦边球,为了赚钱,干起“赠送面积”的勾当。(实际上是明目张胆的扩建面积。)谁还再敢说,中国房地产行业已经“很成熟”?

2、东莞的中信森林湖,已到最后一期。广告语“最后,最珍贵”令人印象深刻,与广州星河湾海怡半岛的广告语“不曾见,不再有”有异曲同工之妙。

几年前,中信森林湖的西班牙式建筑风格令人耳目一新。但到2009年,西班牙风格已席卷中国。有人开玩笑说:中国造的西班牙式建筑,比西班牙本国+美国南加州+南美洲的总建筑量,都要多。

中国建筑文化没有自信,至今没有方向,只有照抄照搬,一阵风一阵潮,到处都一样。

3、东莞的星河传说,也进入到开发的尾声,其最新一期荷塘月色楼王,最大的三层复式853平方米,卖3000多万元。这种设计,在电梯房17楼上,令人匪疑所思,三梯一户,私家泳池,很多连别墅都没有的奢华布置。超级大豪宅,竟然设在电梯高层的复式上,不可思议。

4、东莞的豪宅市场很有潜力,毕竟东莞藏富于民,老板数量众多,消费力也够强。

东莞的无骄峰景目前在卖的237平方米户型,已卖到1.4万元/平方米。发展商号称花了上亿元打造的园林,确实起到了效果。光大的老板,似乎很喜欢罗汉松和黑松,动辄放一棵上百万元的名贵黑松在花园里。据说,天骄峰景的树木就价值四、五千万。

天骄峰景的水系很大,每年把水抽干了,就可以开著名歌星演唱会。这种节目已搞了二年了,董文华、韩红等人都来过开演唱会。

天骄峰景的色彩很大胆,黑底白边,用的材料很高级。但“黑加白”,是我很不喜欢的颜色,与中国传统文化有很大冲突。

前二天,与华南理工大学的赵红红教授说起此事。都认为这种“黑加白”的外立面色彩“确实不能鼓励”。“黑加白”,怎么看,都像追悼会上的颜色。

5、在东莞的主干道上,有几处很显眼的广告牌。上面有一句很感人的广告语:“你曾失去的世界”。

这是东莞万科楼备用虹溪诺雅的广告语。“虹溪诺雅”这个词很特别,是来自日本皇家的一个场所。连名字都是舶来品。

万科做这个楼盘,重点强调原生态。松山湖边上的这个楼盘,保留了几座原始山头,几乎不作雕琢,命名“虹顶公园”,所以广告语叫作“你曾失去的世界。”确实有点意思。

6、在东莞,重点是看豪宅。在厚街、虎门等地方,上万元一平方米的高层豪宅已不鲜见。东莞的镇区,在十年前进入“五星级洒店”时代,到今天,开始进入“万元房时代”,确实令人感慨。

在东莞,无论是天骄峰景,星河传说这样的楼盘布置了大户型,连厚街丰泰观山碧水这样的楼盘,也动不动就上300平方米的“空中别墅”。东莞的地价真的就贵到这个程度了吗?东莞老百姓已经开始全面接受“空中别墅”了吗?

 

更多资讯请参阅同创卓越公司网站(www.gztczy.com)

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