快到春节了，无论市场如何，大家的心情都逐步轻松起来。

一个人一辈子，平均不到1000个月，平均也没有80个春节。所以，开心一点过节，还是很有必要的。

最近，业内一直在讨论楼市何时回暖的问题。

对2009年的楼市，我是抱谨慎的悲观态度。对2009年楼市全面回暖，我是不抱多少希望的。

1、  楼市的规律证明，熊市一定比牛市长。2004-2007年牛市4年，未来熊市超过4-5年，是完全合乎规律的事情。大家要做好准备。

2、  2008年算不算熊市第一年，我觉得有争议。第一，广州一手住宅全年均价又创新高，比2007年还高，说明刚到顶。另外，到目前为止，广州还没有出现亏损出售的项目，更没有出现倒闭的公司。第三，大量断供还没出现。

从这几方面看，2008年，还不是严格意义上的熊市第一年。2009年，才可能是真正的熊市第一年。熊市的特征是哭的人比笑的人多，赔的人比赚的人多。怎么看，2008年都没有这些特征，只是难卖一点，开发商赚少一点，资金紧张一点。

2009年，日子会不会真正艰难起来呢?大家一定要做好准备。

3、  上周六，我在华南理工大学演讲，有人问我：楼市如何才能回暖？

     我的答案是：坚持减产。

     目前广州楼市已经出现阶段性的供大于求。从需求方面看，三大结构遭到彻底的破坏，要恢复挺难。中低收入的需求，受到政府保障性住房的冲击和影响。最激进最进取的中产阶级，深陷股市，平均资金亏算超过50%，购房能力大挫，恢复实力，绝对不在2009年；企业老板深受金融危机影响，只求自保，购房热情大打折扣。期待2009年需求上升，是不现实的。广州2009年销售一手房保6万套，保550万平方米，已经算是好成绩。

从供应方面看，开工的项目在这两年还会陆续竣工，供应量需要紧急刹车。2008年发展商已经减产12%左右。如果2009-2010年，以下三个条件成立，广州楼市有望在2010年下半年回暖：（1）发展商继续减产30%，每年减少200万平方米以上。（2）政府减少保障性住房的建设。（3）政府继续减少2009-1010年土地供应量。

减产自救，仍然是行业应该坚持的做法。

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