注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

日志

 
 
关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

网易考拉推荐

政府“救市”行动刚刚开始  

2008-10-24 13:51:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

财政部、国家税务总局10月22日公布的调整个人住房交易环节税收政策、降低住房税费等“救市”措施,令业内人士大为振奋。

从2007年10月开始,房地产市场进入调整期,已经超过一年时间。全国楼市普遍出现“量价齐跌”的局面。广州楼市销售量2008年1-8月同比2007年萎缩超过四成,2008年10月楼价与2007年10月相比,下降幅度超20%,情况已经岌岌可危。还有不少城市的房地产市场面临“崩盘”危险。

无疑,中国房地产市场与中国股市一样,都是属于“政策市”。市场是荣是衰,主要看未来政策的走向。

2009及2010年,中国楼市走向,也主要取决于政策走向。

然而,在这样关键的时刻,我们却看到不同的主体、不同的人有不同的立场。

——地方政府“救市”心情迫切。

为了确保地方财政收入、确保卖地收入、确保地方经济活跃,地方政府不得不保“楼市”。

——中央政府“决心而下”。

为了刺激内需,扩大消费,中央政府“救市”是明智之举。“救市”目的既不是“救楼价”,也不是“救开发商”,“救市”的目的是“救经济”。

——发展商久旱逢甘雨。

热烈盼望“松绑”,迄今只是松了一点点。犹如戴了十三个金刚箍的孙悟空,这次只是取走了一个。

——媒体及公众。

媒体及公众普遍认为楼价偏高,网上调查,逾八成人认为“不该救”。他们狭窄地认为,楼价降了,对普遍居民有利。事实上,楼价暴跌,经济崩溃,最终遭殃的还是普遍老百姓。

在这个问题上,很多媒体从业人员的专业水平不够,专业知识不够,凭个人有限的见识和判断,向公众解读他们的见解,误导了普罗大众。确实可悲可叹。

如果说,中国房地产下一阶段,什么东西最值得“恶补”,那肯定就是中国房地产业界的专业知识水平。

——专家、学者。

目前有两派截然相反的意见,一派主张“救市”,一派认为不应该“救市”。

反对“救市”的专家们,一面在吃着房地产的饭,一面却在幻想市场可以自行调节,幻想社会的再生能力可以把“金融危机”、“经济萧条”背景下的住房需求重新激活。

然而,反对“救市”的声音,无论从哪一方面,都站不住脚。首先,他们忘记了中国楼市是“政策市”的本质和面目;其次,他们远远未意识到中国楼市前景的严峻和危机重重。

以广州楼市为例,目前蕴含巨大的系统风险。

1、一手楼价2007年暴涨38%。2007年10-11月到达顶峰,均价逾1.1万元/平方米。到2008年9月,已回落到9000元/平方米。下一个支撑位将是2006年的一手房均价6300元/平方米。

楼价蕴藏暴跌的空间和可能。倘政府“救市”政策不及时出台,不及时维稳。2009年第二季度,楼价就有可能被打回原形(2006年楼价水平,6000-7000元/平方米)。倘如此,“断供者”将大增,楼市将不可收拾。

2、市场消费信心降至冰点。广州楼市的消费欲望和消费信心已经降至10年来的最低点。多项调查表明,广州80%以上的人看跌楼市,只有不到10%的人还有购房欲望。

在经济大环境变化,居民财富“负增长”效应明显,未来收入预期降低的前提下,老百姓连普通消费都在压缩,购房欲望还将进一步下降。

楼市的销售动力,面临严峻考验。

3、发展商陷入困局。

持续一年的银根收紧,销售低迷,造成资金链断裂,令很多发展商挥泪出局,出售项目、出售公司股权,已经不是“新闻”。

“降价促销”,对很多发展商,已是家常便饭。

发展商们熬不下去,楼市前景将十分暗淡。

目前,市场有五座大山,需要政府下决心去搬走。“救市”最彻底的行动,就是以下五个问题全部解决。

1、产品结构松绑。

“国六条”严格规定,90平方米以下户型比例要占总面积70%以上。产品结构限制加以放松,市场需求才能激活。对中国大多数的城市居民而言,住上90平方米以上的房子,不是“奢侈”,而应该是“普通消费”。这个标准倘有所突破,市场需求将大增。

2、二手房交易税费降低。

五年内上市交易的二手房,要交营业税和个人所得税,这一条严控措施,对资源合理流动配置不利,对不动产变现能力是极大的降低。这条政策出台的初衷是“限制炒房”,现在楼市已转入下行通道,是改变的时候了。

3、开发环节税费降低。

房地产开发环节高昂的支出,包括地价款支出、营业税、企业所得税、土地增值税,房地产开发税赋之重,已成为开发成本的重要组成部份。税赋不降,成本难降,楼价也难以降低,消费需求也难以激活。

4、对多次置业,二次房贷松绑。

允不允许房地产投资性需求发展,鼓不鼓励多次置业者入市,这是当次政策的敏感位置。10月22日的“救市”政策尚未到位,政府下一步举措仍然值得期待。

5、银根放松。

对开发信贷放松,给发展商松绑。对投资型买家消费信贷开绿灯,刺激楼市需求。

这是当前政府难以下决心,但对市场又是很关键的政策。

纵观2008年10月22日的“新规定”。

免征印花税、首次购90平方米以下普通住房、契税下调到1%,首次购买普通自住房和改善型普通自住房首付比例20%,供款利率下限最多下浮三成。

这些“救市”新政,对刺激自住型、刚性需求买家入市,意义很大。楼市的需求量有望放大,刚性、自住型需求有望放大20%以上。

然而,由于“救市”政策尚未涉及上文中探讨的5个方面的重大问题。可以认为,房地产市场的“救市”才刚刚开始。相信中央政府和地方政府的“救市举措”还会陆续出台。政策的好戏还会持续上演。

  评论这张
 
阅读(360)| 评论(7)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017