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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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“明救”与“暗救”  

2008-10-21 09:56:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上海、杭州出台了刺激楼市复苏的举措,把业内人士“兴奋”了一把。14号、15号的房地产股票也“兴奋”了两天。

有媒体罗列资料,号称有18个城市政府已经在“救市”。

于是,大家都在关心,广州政府会不会也来救市。

事实上,2008年楼市低迷。发展商们很急、手中有物业的投资客们很急、但地方政府更急。

这几年楼市价格暴涨,地方财政收入也急升。房地产贡献了很多地方政府财政收入的30-50%以上。这几年习惯了年年扩大支出的地方政府,面对紧缩的房地产市场,面对收缩的“钱袋”,当然是焦急得很。地方政府“救市”的动力是很足的

房地产市场的兴衰,影响到政府“卖地”的收入。今年很多地方政府“卖地”为零收入,非常烦恼。

房地产的税收,一直十分沉重,成为地方主要税源。今年很多城市房地产销售量只有2007年的50%左右。从营业税到企业所得税、个人所得税、土地增值税,税收要减少一半以上。

房地产的兴衰,直接影响相关56个行业。从装修、家电、建材到电子产品,房地产一衰,所有行业跟着衰。要刺激地方经济,要搞活内需,地方政府不搞好房地产是不行的。

“救市”有“明救”与“暗救”两种。

杭州、上海这样,直接出台地方举措,是属于“明救”。

广州政府这样,悄悄地压缩土地供应量、裁减限价房供应量、延缓发展商付地价进度……,属于“暗救”。

听到各方面在争论,要不要“救市”。

其实,答案很简单,必须“救”,而且宜早不宜迟。等楼价跌去30%以上,危及金融安全,出现大量“断供”,市场人心惶惶,楼市信心彻底崩溃,那一切就太晚了。

广州政府有没有“救市”,答案是“有”。目前正在“暗救”,什么时候转为“明救”,那也只是时间问题。

现在的问题是:地方政府,无论是“明救”,还是“暗救”,都暂时达不到彻底扭转楼市方向的作用。

现在楼市面临几大关键节点,有待中央政府下决心去化解:

1、二次房贷政策松绑,增加投资者入市信心。

2、减税。尤其是二手房交易5年内的限制性税收应减免。沉重的土地增值税等等房地产税赋也应重新检讨。

3、严格的70/90政策松绑。增加市场产品的丰富程度,刺激改善型住房需求。

4、鼓励环保、节能、新型高科技住宅的开发建设。

5、理顺政府保障性住房与商品房的关系。

6、对发展商的开发信贷的严控措施松绑。

这几条,非得中央下决心,地方政府是无能为力的。

目前楼市潜伏的最大危机是:消费信心继续下挫,销售不畅,量价齐齐暴跌(30%以上)。

中国楼市要获得转机,要有四个前提:

(1)宏观经济基本面转好。国内经济稳定发展,有效抵御国际金融海啸的冲击和影响。

(2)居民收入增长,呈现财富增长正效应。由“我们正在变穷”转为“我们正在变富”。

(3)政府对房地产从紧的宏观调控政策松绑。从二次房贷松绑、各种税费减轻到各种限制措施减少。

(4)发展商调低盈利预期。以高性价比产品打动刚性需求客户,重拾楼市信心。

下一步,中央政府如何行动、地方政府如何行动,值得关注。

更多资讯请参阅同创卓越公司网站:(www.gztczy.com

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