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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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房地产市场在调整中等待机会  

2008-10-16 10:16:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2007年9月27日,“房贷新款”掀开了楼市调整的序幕。

到今天,楼市调整已经一年时间了。但调整远未结束,还有往深度调整发展的趋势。

一年来,“量价齐跌”成为楼市主基调。“降价潮”从深圳、广州、东莞、惠州等珠三角城市开始,向全国蔓延。奥运后,北京、上海等主要城市的房价也出现了大幅度下降的现象。市场销售低迷成为普遍现象。

纵观一年来的楼市走势,主要源于以下5个变化:

1、宏观经济形势发生了实质性的改变。

美国次贷危机爆发一年多来,情况越来越严重。甚至可能出现“百年一遇”的金融危机。2009年美国实体经济衰退已成定局,可能波及全球,包括中国。

中国经济“低通胀、高增长”的时代也已经结束。未来将面临艰难的“高通胀、增长放缓”的局面。

房地产市场持续高增长所依赖的宏观经济面已经发生了深刻的变化。

2、楼市消费群体“财富负增长”效应明显。

2008年,股票市场低迷,出口市场不振,内需乏力。2005-2007年“财富增长效应”所激发的楼市消费动力,在2008年进入冷冻期。

2008年,对7000万股民而言,是个“财富缩水年”。2008年,对于中国大部分私营业主而言,是“守业艰难”的一年。2008年对于大部分工薪阶层而言,收入增长赶不上通货膨胀,已经是事实。

楼市销售低迷,在很大程度上不是房地产行业本身的问题。消费群体购房意欲减退,购房能力下降才是主要原因。

3、发展商面临资金链断裂的威胁。

2006-2007年,楼市的高歌猛进,让很多老板被胜利冲昏了头脑。上市融资,让很多企业扩张的欲望成倍的增加。

2008年,大型发展商资金捉襟见肘,举步维艰。有些企业速动比率已经低于1,甚至连拍卖的地价款和税款都敢拖欠了。

不少企业,采取“降价打折”促销的方法,很大程度上是被迫采取的策略,而不是主动的企业行为。

楼价2007年“大起”之后,2008年出现“大落”,发展商资金短缺是主因。

4、政府政策:由“压市”到“保市”、“救市”。

2006-2007年,楼价急涨。各地政府把“打压楼价过快上涨”作为重点工作来抓。以广州为例,在2007年推出“穗七条”,重启经济适用房、廉租房,大量推出限价房(2008年原计划推15000套),大量出让土地(原计划每年出让5平方公里),力图把房价控制住。

令政府始料不及的是:房地产市场的衰退快于所有人的预期。

楼市低迷,让地方政府大为紧张。

一方面,房地产税收和土地出让收入是地方财政收入的主要来源。很多城市的比例都在30%以上。房地产形势不佳,政府很焦急。

另一方面,房地产开发是城市建设的主力军。楼市低迷,地方政府建功立业的宏图将被推延。

地方政府对待楼市的态度,已经在发生变化。不少城市政府正在研究“活跃市场”的措施。

5、金融政策在发生变化。

央行频频上调存款准备金率,创20年来新高。

银根收紧,让房地产行业像断了奶的孩子,在艰难寻找出路。

业内都在期盼:在出口不畅、内需乏力的时候,政府会下决心启动房地产市场来刺激消费,房地产行业应该能迎来“救市”的实质性政策。

中国的股市是“政策市”,中国的楼市也是“政策市”。未来楼市的走势,很大程度上取决于政策的取向。

对未来一年楼市的发展,有以下几点预测,供大家参考:

1、政府政策会有所松动。

对楼市从紧的宏观调整措施,包括“房贷新政”、包括“7090”政策、包括“二手房上市交易政策”等,都可能有所松动。

地方政府,更会出台一些有利于本地楼市发展的政策。

房地产行业2009年面临的“政策环境”,将比2008年宽松。

2、发展商资金紧张局面将持续。

从紧的货币政策不大可能有实质性改变。

抑制通胀,仍然是政府的首要任务。

发展商的苦日子还将持续,降价促销的动力将一直维持。

3、楼价还有大幅下降空间。

对很多城市而言,现在的楼价相当于股市5000点,还有大幅下降的空间。会不会降,会降多少?主要还得看政府的面色。

4、楼市的机会与挑战。

在这一轮深度调整中,能够存活的发展商,都是“保守型”的发展商,而不是“进取型”的发展商。

在这一轮深度调整中,对于个人房地产投资者而言,适度减持是必要的。谁拥有物业更多,谁可能面临的损失就将更大。

我同意一个观点:中国房地产,正处深秋,已有丝丝寒意,但冬天还未到来。业内人士一定要清醒,一定要提前做好御寒的准备。

更多资讯请参阅同创卓越公司网站:(www.gztczy.com

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