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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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广州楼市正在寻找方向  

2008-08-29 09:51:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州楼市正在寻找方向

 

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司  总经理)

 

广州楼市2008年7月的成交数据已经公布。

 

引人注目的是,一手房成交量1-6月减少43%的基础上,7月成交量达60.56万平方米,成交量有所平稳,但同比2007年7月,减幅不小。

 

一手房均价7月为9122元/平方米。“万元房时代”开始退潮。

 

未来9-12月广州楼市前景,令人非常关注。

 

事实上,广州楼市正在寻找方向。

 

方向一:楼市在“量少价稳”的基础上僵持一段时间(半年以上),然后开始复苏,走向下一个繁荣期。

 

方向二:楼市持续出现“量价齐跌”。在“金九银十”演绎楼价跳水,2009年楼市全面进入下行通道。

 

从目前来看,两种方向发生的可能性都有。

 

经历了近一年的疲软,市场已经十分脆弱。楼市下一阶段如何演绎,还得看三大力量的作为:

 

(一)政府行为。

 

对于政府是否应该救市,业内争论不休。专家们各有各的说法。

 

事实上,目前楼市已有“崩盘”的前兆,政府理应迅速作出反应,出台适时措施,及时扭转目前的局面。

 

大家常说,股市是“政策市”,事实上,楼市也是“政策市”。

 

能够救市场的,只有政府,只有政策。

 

目前,房地产行业面临的政策环境是过严的,犹如孙悟空头上戴着金箍,而且不止一个,至少有七、八个。随便念一个咒语,房地产行业就得痛苦不堪。

 

现在是松松绑的时候了。

 

从房地产信贷政策、土地出让政策、房地产交易税费、70/90政策、限价房政策等等,政府只要出出手,市场马上就会回稳,价格马上就要稳定。

 

但在一手楼价尚在9122元/平方米的时候,政府大概还是会观望的。楼价不跌到8000元/平方米以下,政府出手的可能性不大。然而,按目前市场脆弱的一面看,倘楼价跌至8000元/平方米,政府要再救市,估计难度就太大了。况且从大经济环境看,2009年国际、国内经济形势将更严峻,市场预期更为看空。

 

现在是政府部门冷静思考的时候了。

 

(二)发展商行为。

 

长期以来,发展商一直是市场的主动力量。

 

2008年,发展商们却一直在被动挨打。

 

2005-2007年地产市场的狂飙突进,让很多房地产老板们失了理性,赌性大发,疯狂发展。似乎有地就有钱,遍地是黄金。扩张得过猛。2008年突然收拾不了这么大的摊子。

 

从上市公司的报表分析也好,从大公司“天价地”款迟迟未能缴纳的现象透视也罢,发展商的资金链断裂的风险在加大。

 

被动撤退、被动降价、被动促销、被动出售股权。发展商们“金九银十”面临的考验更大。

 

不要以为2008年的日子难过,2009年的日子更艰难。

 

2008年年初,我就主张发展商们一定要“减产自救”。事实上,很多项目“刹不住车”。2008年7月广州楼市成交量60万平方米,但批准预售量达90万平方米。明眼人一看,“供大于求”局面已经形成,今年剩下这几个月,“打折促销”已经不可避免。

 

(三)购房者动态。

 

市场低迷近11个月,楼价持续下行。

 

消费者投资房地产的信心正在减弱。

 

多项调查表明,广州市民70%看跌楼市。

 

目前,比市场低迷更令人担心的是潜在购房者的信心缺失。

 

如何提升购房者的购房欲望,如何恢复市场信心,是目前业内工作的重点和难点。

 

更多资讯请参阅同创卓越公司网站(www.gztczy.com)

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