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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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2008-05-15 14:28:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州房地产发展商应做四个检讨

 

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司  总经理)

 

广州楼市2008年低迷,原因很多。

 

作为房地产发展商,应该到了总结检讨和反思的时候了。

 

无疑,广州房地产商已经进入“寡头垄断”的阶段。前三名公司的市场份额分别占到8-10%,前十位公司总市场份额占到70%以上。广州房地产的一手市场已被高度垄断。在这一点上,广州楼市与深圳、北京、上海等城市都有明显区别。

 

在正常“高度垄断”的市场背景下,房地产价格很少会出现暴涨暴跌的情况。

 

但广州楼市2007年暴涨,发展商老板“贪婪”的本性暴露无遗。2008年又出现急跌,发展商们“乌合之众”又呈“黄牛下水各顾各”的溃败状况。

 

种种情况,都很难与“成熟市场”、“垄断经营”、“稳定发展”相联系。

 

广州房地产发展商至少应作四个检讨。

 

1、过度“暴涨”不可取。

 

2007年广州一手楼价升幅逾30%,这是十分危险的事情。发展商们也该反思一下:成本也就这么多,自有资金回报率超100%,确实是“命好”,但也不该如此贪婪。任何一种产品价格过度疯涨,都会带来一系列问题,最终都“玩不久”。

 

广州大发展商都是立志要长期发展、长期经营的,但2007年却由于贪得无厌,把市场搞坏了。急功近利的提价,确实到了检讨的时候。

 

就算市场需求再旺,一年升价20%也是上限了。否则肯定玩不久。

 

2、与政府沟通不够。

 

广州发展商们做了20多年,关系网络已经完全打通。连广州市长都说“有压力”。广州“穗七条”出来后,发展商的市场份额明显减少。政府2008年推出限价房1.5万套,经济适用房2000套。2009年经济适用房更达2万套。政府保障性住房和限价房已占市场20%以上份额,发展商份额大为缩水。

 

限价房更是模糊了保障性住房与商品房的边界。一切都表明,大量建设限价房,商品房肯定受伤。发展商不与政府主动沟通是不行的。

 

3、客户群体培育不够。

 

以往发展商做大盘,低开高走,培育了很多“粉丝”。富力、恒大、碧桂园等公司,更是深受工薪阶层和投资客喜爱,因为它们永远“不吃尽”利润。

 

这几年,一切都变了。发展商们做大了,上市了,可卖1元,永远不卖9毛9了。

 

投资客被“打跑”了。一次置业者享受不到优惠了。

 

广州楼市对客户的培育始终力度不够。广州房地产,珠三角的买家不多,国内、国际的买家更少。广州人是有钱,广州人确实喜欢买房,但一座城市的房地产永远是一个内部系统,自娱自乐,怎么可能继续做大做强。

 

连客户都懒得去培育,去发展,一天到晚盯着广州城里那一小撮多次置业者,广州房地产很快就会山穷水尽。

 

4、研发力度和产品提升不够。

 

价格上去了,品质是否有相应的提高?答案是否定的。楼盘素质有提高,但投入度不够。

 

很少见到广州发展商做出什么产品研发。

 

也很少见到广州发展商做出市场分析报告,来引导消费。

 

经验主义,公关为先,赚钱至上,这样的经营理念,存在很大的风险。

 

发展商目前的盈利主要来源于:土地价值转移和市场上升带来的超额收益。技术、产品、管理均是次要因素。这种“赚钱”的现状让很多老板的双眼被迷惑了。事实上,长期发展的企业,一刻也离不开产品、技术与品牌。

 

2008年是广州房地产颇为关键的一年。

 

稳定楼价是当前行业的重大任务。

 

广州房地产发展商至少应抓紧做好以下4项工作:

 

①加强与政府沟通。清晰商品房与政府保障性住房的边界,协商各自的份额和比例。

 

②加强行业沟通。避免过度“杀价”与恶性竞争。

 

③加强对消费者宣传,培育全新客户,打开广州楼市全新的营销方向。

 

④调整开发计划,2008-2009压缩战线,减产自救,稳定市场。保证资金链不断裂,避免盲目扩张。

 

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