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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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注定清淡的“五一”楼市  

2008-04-11 11:28:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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注定清淡的“五一”楼市

 

(赵卓文  广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司  总经理)

 

广州房地产历经30年的商品化进程。“五一”楼市也呈不同的表现。80-90年代,“五一”是广州人一年选房行动的开端。传统的广州人春节之后过清明,清明之后才考虑买房,故“五一”节大有“一年楼市之春”的特点。

 

自从“五一”变成黄金周后,“五一”长期变成了广州房地产的“黄金之周”、“楼市超级市场”和“狂欢派对”。在2001-2003年华南板块促销之际,“五一”卖楼达到了高峰,曾有楼盘统计过,光“五一”假期,就有16万人到达售楼部现场。那时候的“五一”购房已经与“消闲”、“度假”和“娱乐”结合在一起。其盛况至今仍令人津津乐道。

 

2008年,五一“黄金周”嘎然而止。喧嚣多年的“五一卖房”也注定要沉寂下来。

一、2008年的“五一”面临低迷的市场现状。

 

广州楼价2007年10-11月到达顶峰。楼市从2007年10月开始降温,至今已逾半年。“量价齐跌”是当前市场的主要特征。从2008年第1季度数据看,广州楼市正处近6年来最困难的滞销期。

 

预计整个2008年都是调整期,价格呈现全面下降趋势,虽然发展商的促销叫卖声会一天响过一天,但今年“五一”楼市注定成交清淡,市场平静已成定局。

 

广州市国土房管局公布了2008年1月至3月广州10区一手房及二手房成交量及均价。1月一手住宅成交量不足35万平方米,2月为23.12万平方米,3月略有回升,约38万平方米。这些数据仅为正常月份成效量的1/3左右。

 

月份

1月

2月

3月

一手住宅成交量(万平方米)

34.95

23.12

37.77

一手住宅成交均价(元/平方米)

9766

9303

9316

二手住宅成交量(万平方米)

47.84

29.30

27.88

二手住宅成交均价(元/平方米)

4576

4356

4336

 

现在住宅已经不是生活必需品,市民买涨不买跌的心态明显。在大众心理预期楼价仍会继续回落的情况下,只会越降价销售越惨淡、楼价越降成交越萎缩。

 

二、目前广州楼市存在四个大利空。

 

1、地方政府调控。广州政府大力推出的限价房,今年预计总共有1.5万套推出市场,对楼价杀伤力很大。2008年,对楼价杀伤力最大的将是限价房。限价房与商品房之间有巨大价差,北京是35%,广州是20-30%。

 

另外,政府保障性住房的建设量加大,例如廉租房,1块钱1平方米的租金水平,带走不少租客。直接影响广州市整体租金水平,从而造成广州租金水平稳中有降,从长期趋势看,将带动房价向下。

 

2、金融政策收紧。目前,房地产开发信贷受到严格控制,消费信贷也在严控。提高首付比例,提高利率等,无疑使市场购买力受到影响。广州大型发展商普遍资金紧张,为多年来最窘迫阶段。降价抛售压力大增。

 

3、大众心理预期。目前整个消费群体对“2007年楼价是顶,2008年要回落”已经形成了明显的共同预期。大众看空,将使投资退潮,保值增值型购房需求减弱。广州市场自有住房拥有率已达80%以上,不依靠投资性购房,难以维持房价的长期走高。

 

4、住宅套数供应量增加。随着“国六条”的落实,90平方米以下住房套数将增加。预计2008年,90平方米以下户型将占31%左右。中小型套数增加,大户型套数减少,将使供求关系缓和,“换房升级”消费欲望减弱。

 

面临上述四大利空,2008年广州楼市全面进入调整期。

 

三、广州楼市,正处“牛熊分界线上”。

 

分析2008年3月之后的广州楼市,销售量持续低迷,将会延续到整个2008年。发展商仍然掌握市场主导权。目前,发展商最佳的对策是:减产自救,放缓开发进度,减少2008年的上市量。如果广州市场商品房供应量控制在50万平方米/月的水平,广州楼价将会很快止跌企稳。

 

广州楼市不缺资金,也不缺投资价值。广州楼市的投资吸引力,是决定楼市发展的关键因素。当前广州楼价基本平稳,尽管严重滞销,但楼价没有出现大起大落。主要原因在于:2006-2007年购房的大部分炒家还按兵不动。

 

广州楼价下一步走势,还要看炒家面色。倘炒家普遍看空,将会纷纷出货,直接打压二手楼市,进而影响一手市场。倘炒家继续看好,一手市场有望在下半年转暖。

 

2008年的“五一”,广州楼市还未真正迎来春暖花开的日子。

 

更多资讯请参阅同创卓越公司网站:(www.gztczy.com)
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