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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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限价房的发展需要三思而行  

2008-03-17 09:36:22|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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限价房的发展需要三思而行

 

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

2008年,限价房的推出,改变了广州、北京房地产市场的发展趋势。广州市年初连续发售保利·西子湾、万科·新里程等项目,给市场带来了显著的影响。

 

(1)给市场带来了降价的预期。北京2008年的限价房,比普通商品房价格低35%,广州限价房比商品房价格低20-30%。在广州的金沙洲,刚有限价房推出,另外的发展商马上推出更廉价的商品房。2008年广州楼价的回调,很大程度上是限价房作出的贡献。

 

(2)给普通缺房户减少了购房的紧迫感和压力。2008年1月广州商品房销售仅35万平方米(为正常时候的1/3)。本来已滞销的房地产市场,在限价房的冲击下,销售量进一步萎缩。

 

(3)招来了“不公平”的争议声。限价房的本质,在于政府少收了地价,让最终的购买者享受到“低于正常成本”的房子。广州限定家庭年收入20万以下者可购买,门槛不高。似失公平。另外,限价房的推出,让广大购买了商品房的人利益受损(价格回落)。限价房已经不仅是政府的事情,也不仅是那部分有购房资格人士的事情,限价房已经是全广州人的事情。

 

限价房从推出的那一天开始,业内业外的争议声就没有停止过。

 

笔者认为,限价房的发展应慎重,三思而行,而且十分需要加强计划管理。任何草率的计划都会给住宅业的发展带来巨大的负面影响。

 

1、发展“限价房”的目的需要明确。

 

发展限价房,政府需要付出高昂的代价(至少减少了很多土地出让收入,以广州金沙洲项目为例,每平方米建筑面积少收地价2000-2500元。)。

 

发展限价房,目的是为了抑制房价过快上涨,还是为了解决夹心层的住宅问题,需要进一步明确。广州的住房困难户已通过廉租房和新社区的建设,在2007年基本解决居住问题。家庭年收入20万的无房户,是通过商品房解决合理,还是限价房这种“复合物”来调节。业内人士存在极大争议。

 

2、“限价房”的发展需要明确策略。

 

“限价房”是短期、临时性的措施,还是长期要坚持的计划?政府需要有周详的准备。如果是策略性、短期的,政府大可探索着干,如果是长效性的,则必须有严谨的计划。

 

3、“限价房”的发展需要定量研究和论证。

 

2008年,广州房地产价跌量缩。主要原因在于限价房推出的数量过大。按政府部门公布的计划,2008年计划推出的限价房达1.5万套(占商品房销售量的20%),未来5年推出的土地超40%为“限价房”。

 

2006-2007年广州楼价急升,但限价房大量推出,楼价又可能急跌。急升急跌,大起大落是政府部门和金融机构都不愿意看到的。

 

4、“限价房”的游戏规则需进一步细化。

 

限销售对象、限房型、限销售价格的“三限房”在2008年发售后,并未出现“抢购潮”,说明市场绝不会像大家想象的那样去发展。市场在变化,游戏规则也应该有所调整,尽快成熟。否则,如果出现了大量“限价房”空置,会让政府部门倍感尴尬,社会资源也会遭到浪费。

 

“限价房”在中国房地产业内,是属于新鲜事物。“限价房”作为政府调控市场的手段,在一定的阶段,会呈现双刃剑的特点。

 

2008年,价格急速上扬,房地产市场已经冷静下来了。“限价房”的发展也该冷静冷静了。

 

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