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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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降价未必能促成交  

2008-02-27 10:12:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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降价未必能促成交

 

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

有网友反馈意见,说我最近对2008年广州楼市越来越悲观了。

 

我回答:“确实如此”。

 

2007年广州媒体称我为“唱涨派”。但到了2008年,“唱涨派”已经基本没有了“唱涨”的理由。

 

2008年的广州楼市有什么特征?

 

1、政府强势介入。2007年,广州进入“万元房时代”,地方政府推出“穗七条”,一个接一个举措出台。“限价房”这种政府干预市场,直接打压楼价的工具被隆重推出。发展商面临重大利空。

 

2、广州2008房地产市场的主要矛盾是:住房升级换代的无限欲望与高企楼价限制购买力的矛盾,居民投资意愿强烈与可投资产品缺乏的矛盾。

 

在2008年楼价将下降的大众心理预期下,这二大矛盾均不能大量转化为现实购买力。

 

3、从房地产业外围环境看,利空多于利好。广州房地产已经基本上与宏观经济挂钩。

 

2008年广州房地产,不再是大众消费品,不再是大众投资品。地位相当尴尬,进退两难。2008年的股市上蹿下跳,被称作“猴年”。但2008年的广州房地产,已经有了那么一点“熊”的特征。

 

正因为楼市性质正在发生显著的变化,广州楼市的根基也正在动摇。预计2008年广州楼市会三个月变一次脸,会有很多我们现在想象不到的新情况出现。

 

值得关注的是:最近有专家认为,广州楼价下调,销售会回暖。诸如,楼价降到7000-8000元/平方米,销售量可以恢复到每月60-70万平方米。(广州上个月刚刚创出月度销售新低35万平方米)。

 

广东省房协预测2008年广州楼价围绕8500元/平方米波动。

 

我一直认为:近期大幅打折促销,会让市场进一步恶化。

 

1、从广州楼市的发展历程后,每次降价促销,都会使销售量进一步萎缩。8500元/平方米,我们认为合理,买家并不认为是“底”。

 

1998年,很多楼盘卖7000-8000元/平方米,到2003年降到3000-4000元/平方米,还是卖不出去。在广州房地产业工作超过10年的人,一定都会对此印象深刻。

 

2、降价打折,会彻底“打跑”投资客和多次置业者。炒家撤退,不是简单的“不买”,他们还会“抛售”手中物业。只有炒家开始大量“抛售”时,才是广州楼价的“底”。2006-2007年这类炒家手中已屯了数量不少的货。

 

3、楼价跌破8000元/平方米(均价),会引起金融机构的恐慌(跌掉30%,银行风险马上呈现),从而出台进一步收紧的金融政策,让地产行业雪上加霜。

 

在这个气候多变的春天里,我们并没有对房地产行业乐观的理由。

 

股市里的金融地产股,股价正处下行通道。

 

广州的限价房销售,也让人感受到明显的“倒春寒”。保利·西子湾有8倍的认购,到了万科·新里程,只有3倍的认购。市场信心明显不足。

 

有些公司决策快,打折促销跑得快,跑掉了。但整个广州房地产,大部分是跑不掉的。

 

广州作为广东省省会,宏观经济面不错(14-15%的年增长),城市也在优化提升,房价应该有支撑的理由。3-5年内房地产业还应该是乐观的。

 

这样看来,2008年的降价促销会有一个“企稳”的时候。如果能在下半年“企稳”,2009年楼市还会有新的机会。

  

书讯:赵卓文新著《“万元房时代”的思考》2008年3月出版。将向网友免费赠送100本,有意索取者,请将收件人姓名、地址、邮编、手机等联系方式发送至(邮箱:cpmc200101@126.com),我们从3月15日开始将书以邮寄方式赠阅。

 

更多资讯请参阅同创卓越公司网站:(www.gztczy.com)
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