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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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地方政府卖地行动值得关注  

2008-11-07 11:08:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地方政府卖地行动值得关注

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

 

楼市乍暖还寒。大家都在等待政策落实。

 

事实上,当前极需关注的事情是:地方政府如何卖地?

 

因为房地产项目开发具有周期性,一般高层项目开发要2—5年左右。如果2008年土地卖得少,2011—2012年商品房供应就会减少。政府是完全可以通过“卖地”这个水龙头来调控市场供求关系的。

 

以广州为例,2007年楼价急升,地方政府提出一年要卖地5平方公里,到2008年,还坚持要卖2.5—4平方公里。事实上,楼市急剧降温,广州政府一直未能完成这一目标。

 

全国其它主要城市,情况也好不到哪里去。

 

离年底还有不到2个月的时间了。地方政府都极有可能在年底“突击卖地”。

 

以广州为例,2008年12月2日就将推出8幅地块,49万平方米住宅用地。12月,广州将掀“卖地”高峰。

 

2008年11月6日,广州珠江新城D1-2地块,以楼面地价7693元/平方米成交,总价2.34亿;广州大道港口机械厂地块以底价4009元/平方米成交。拍卖气氛并不浓,但总算卖出了。相信政府卖地的步伐不会停止。

 

地方政府为什么急于卖地?

 

正常的思维是:卖地要均衡,为了防止未来几年“房荒”,政府卖地要有计划性。所以逆市强推土地。

 

更具猜测性的是:地方政府急于获得卖地收入,增加地方财政收入,稳度年关。多年来,地方政府习惯了扩张性的财政支出。在地方税收年年创新高的支持下,地方政府的“大手笔”开支一项接一项。从2008年下半年开始,由于经济形势发生变化,税收增幅锐减,财政收入相应减少,不少地方政府开始捉襟见肘。

 

“卖地”如果是地方政府被迫采取的权益之计,则可能成为楼市的毒药。

 

当前广州房地产市场有三大特征和趋势:

 

1、阶段性“供大于求”已经呈现。预计未来2年都将是“供大于求”的局面。在需求无法扩大的时候,供应量再大幅增加,将会加大楼市下行的风险。

 

2、楼价“跌跌不休”。极有可能跌回2006年6300元/平方米一手房的价格水平,广州一手房价还有20--30%下降空间。逾八成广州市民看跌,市场消费信心极需恢复和提升。

 

3、发展商普遍资金短缺。10年来最缺钱的时刻,就是2008—2009年。卖地也不会有好结果。在这样一个尴尬的季节里,倘若政府宣布两年不卖地,将是市场最大利好。但地方政府还急急地推地、卖地。结果极有可能是三输:政府卖不出地或卖不出价格,发展商欲哭无泪,消费者不敢入市、苦苦等待。

 

更多资讯请参阅同创卓越公司网站:(www.gztczy.com)

 

 

 

 

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