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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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广州楼市的底在哪  

2008-11-24 10:59:26|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2008年11月20日,广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司赵卓文总经理受邀参加了某访谈节目。以下摘选赵卓文先生的相关观点:

主持人:深圳广州已经连续三个月领跌全国楼市,房贷新政银行业在暗中执行了,一切被视为是救市的政策,都没有让楼市有回暖的迹象,相反各种关于地产商资金紧张,项目停工,退地王的消息却越传越多,无论是买房者,发展商还是专家,大家都在问同一问题,跌跌不休的楼市何时到底,都盼望楼市能够尽快到底,买房者可以入市,发展商希望市场能够回暖,为此今天下午我们邀请了嘉宾跟我们一起探讨这个话题。

赵卓文:广州的房价什么样的价格更符合市场的状况,从几个方面来看,经济首先总广州的房价发展来看,2004年以前,那个时候一手房价开始上涨,到2007年4到5年时间的上涨期然后突破1万到1万1左右,现在回调了,2008年回调到最低的是8000多,这样一个发展趋势来看,可以有一个这样的看法,其实广州房价已经开始进入了一种急剧变动的阶段,不再是一个平稳发展的阶段,大起大落的机会是非常高的。在往后的阶段里面上下波动是30%是完全正常的,如果说2007年的11月11月份的价格是顶部的话,现在回调了大概是8000多左右,所以从楼价的发展的情况来看可以看出,以往广州房价平稳发展的阶段一去不复返,可能会进入到一个急剧波动的情况,可能整体的趋势是下降为主的趋势,因为从宏观的经济面来讲,居民的收入情况和各方面涉及房产的价格因素目前是处于下降阶段,有可能突破常规。

第二方面,广州的房价还有很强的支持率,现在回调到8000的以后,成交量还是比较强的,国庆以后成交量成为比较高的水平,现在锻接面有一个非常高的支撑,如果说成交量不能够维持的话,可能会面临很大的挑战了,但是广州房价最低的一个底部是大家非常积极地入市应该是2006年的均价水平,或者是非常有竞争力的,2006年一手房是6300块钱的,这种价格的成交量入市的欲望,还有投资的欲望都会非常强烈,所以我觉得广州房价最低的下线应该在6300以上的底线,目前的阶段下8000多的价格应该从整个市场的反映和成交量来看短期内还不会下调,如果经济政策有一些变化,房价在2009年的一个阶段再往下下调一个幅度也是完全可能的,所以6300应该是广州楼价的底线。

主持人:赵先生对于8500的全年均价怎么看呢?

赵卓文:现在2008年的总体均价已成定局已经不可能改变了,以广州为例,广州的房价去年年底以后其实很多的开发商真正觉察市场变化了,真的采取了措施促销有早有晚。比如说万科早的也是今年三四月开始的,晚的是十一黄金周以后才开始行动,所以整个楼价的水平还是这样发展的高水平,现在国庆成交水平和价格水平并不是很大影响,每一年的开发商会付出很多的工程款,年底对于开发商又是一个考验,这个时间内楼价要面临下调,这是一种非常难受的时期,如果能够挺得过去,春节前能够过得这个关,广州的楼价可以稳一稳,到春节这两个月是非常艰难的时期。9月份在网上公布11、12,这两个月开发商是挺困难的。

特别是广州的开发商又是上市公司,由于受到香港H股和A股的股票市场并不景气,现在到股票的股值很低的时候面临下一年的融资的难度加大,各方面冲击底下开发商会有招架不住的感觉。我觉得市场营销只是解决资金的方面,其实并不是最主要的方向,只是一种方式,但目前应不是一种主导的方式,对于开发商来说生存和发展,还是他的融资能力,能够坚持住就能挺下去。

现在市场是进入了更深层次的博弈区了,最近来的都是刚性需求的,自住型的,但是作为买家呢?比较看中性价比,我们看到这几个月都是性价比比较低的楼盘都销售比较好,政府给予房屋的信息方面大家的期待基本上落空了。特别是前一阶段一些救市措施,地方政府有了雷声但是没有雨,现在政府的重点切入向了保障性住房这一块,因为这一块的房子的成本比较低,大量满足中低收入的需求,自然对于商品房市场自然有很大的影响,看出来政府的意图非常明显,不希望出售高价的商品房,希望中低户型的房子卖多一点,这样一看我们的商品房,别墅类的商品房面临非常大的挑战,干巴巴等了一个月救市的良好的期待又落空了,年底我觉得开发商面临的资金的大考验,投资者年底又捂紧了钱包,所以以后往下走的机会还是比较高的。而且由于市场的前景在2009年能够在一个价位上站稳,能够让市场恢复信心,还要看政府的作为。如果12月份再卖一批地,我想市场的信心会冲垮的,希望政府注入一些利好,希望开发商能够挺过春节以后几个月后重新布局他们下一个年度的营销。对于买家来说大家到年底有股市转好,希望2009年的春季是一个好的春季,但是今年的冬季绝对难熬。

现在讨论的问题是2009年怎么样,应该说现在2009年应该是一个很遥远的事情,现在的世界一天一变,明天会发生什么事,很难说,所以整体我的判断应该是看不清楚的,现在很多人是看不清楚的,房地产的龙头企业万科也是看不清楚的。开发商现在也收手了,包括一些中介企业现在也在紧缩。所以2009年是看不清楚的年份,但是从总体的趋势来看应该来说往下走的趋势很高,经过了2004年到2007年的风风光光的上升起到2008年开始下跌,而且现在整体的经济环境开始下跌,现在的企业效益连续下滑,所以2009年能够支持楼市的根基在动摇,所以今年春节前,我觉得房地产人开年会可能都没有多少笑容了,是挺困难的一年,要继续迎接挑战,目前要做好充分的心理准备,做好充分的资金方面的安排,做好重组的预期。

作为房地产的来说,现在买楼已经怕了,现在还有它的独特的魅力的,现在社会对于房地产的认知水平、对于楼市的投资价值、楼市运作的规律,目前已经逐步开始认识之中了,我觉得过去几年对于广州市民来说,对于珠三角的市民来说都是房地产的教育吧。香港人炒楼很多年经验很丰富,很多人用中心区物业的获得很好的回报,广州人在房地产里面有30年的经验了,但是买房、卖房平均的次数还不是很多了,平均还不到两次吧,所以对于整体的情况还是刚开始有萌芽,所以我觉得2009年的楼市有风险,也有机会,但是要看怎么帮投资者介入。

主持人:我替网民提一个问题,我们做一个调查,最近边缘地区的房价跌得比较多,我想替他们一个问题,中心区的房价跌得大不大呢?在春节前后的这一段时间里面?

赵卓文:其实广州的房市有非常特别的一方面,很早以前我们就开始做商品房的开发,都在中心区,能把好做的都做完了,现在已经经历了30几年了,楼盘的数量也在逐年的递减,现在供应量在收缩,但是需求过剩,决定了越靠近中心区成本越低,所以中心区需求是强劲的,而且我们的中心区现在发展很长,以前几十年我们开发物业的档次都不高,现在开发的水平,档次、装修标准各方面都会和以前有一个非常高的提升,现在的物业都是优质的,我们现在看广州的越秀、天河这一带带花园的很少了,但是从发展来看,因为现在中心区物业的还是很快的,很多的物业原来的两万多水平是较高的,所以水平面临一种风险,因为这种价格特别高的物业它的用户和买家都是比较有实力的一小部分人,有投资型的、有企业主,企业面临经营出问题的时候,有可能会抛售,所以要跌的时候它可能会很恐怖,如果到广州中心区的豪宅都跌价的时候,不可能是20%,而是50%。所以短期内我还是支持这个观点,两三年内中心区物业还是保持它稳定的强势的价格,如果哪一天我们看到广州的珠江新城楼价降到了8000就到底了。

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