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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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广州楼市至少还有三年繁荣期  

2007-10-11 09:47:40|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州楼市至少还有三年繁荣期

 

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

 

10月10日,我接受了广州楼市记者就楼市投资这个话题的采访,内容如下:

 

1、2007年年初至今,广州楼市投资市场正呈现一个较为火热的状况,您认为造成这种火热情况的原因是什么?楼市投资还能火多久?以及楼市投资出现了哪些新的趋势?其整体回报率呈一个什么样的走势?

 

答:广州楼市的投资价值从2006年开始体现。由“平民化消费”、“升级换代消费”,向“投资型”、“炒楼型”购房行为转变。

 

楼市价格快速上升带动了投资的热情。2006年以前,广州楼市自住、自用型买家占80%以上,投资、炒楼型买家只占10-20%。到今天,后者比例已经上升到30-40%。

 

值得注意的是:目前广州楼价急升,而租金水平稳中有降。当前广州写字楼年租金回报水平约7-10%,商铺6-8%,住宅约3-5%。

 

从租售比看,由于售价上升过快,物业投资回报水平正在下降。买家仍然积极入市的主要原因是:物业潜在升值能力突出。买家不是在买租金的今天(带来的投资回报),而是买一个物业的明天(价格)。

 

2、广州市场上最有潜力的投资地段以及产品类型是什么?原因是什么?各热点地段以及各类型产品的投资回报率分别是多少?

 

答:广州市场目前最有投资潜力的地段和产品有三大块:①珠江新城CBD地块,未来2年楼价升幅将达50%以上;②琶洲会展区;③越秀、天河、海珠等中心区中的大型小区型二手物业。

 

拥有这三类物业的人,将是未来广州楼市潜在的获利者。

 

3、为了限制房价,国家相继出台了多种政策对市场加以调控,比如购置第二套住宅首付提高,央行持续加息等等,种种调控政策对投资楼市有何影响?您认为哪条政策对投资楼市的影响最大?(附加:各种调控政策是否存在漏洞让楼市投机者有空可钻?)

 

答:政府对商品房价格调控的决心很大,措施也会接二连三。未来潜在影响很大的是:物业税的开征。

 

降低交易成本,提高持有成本,将是今后政策的主要导向。目前的政策仍然未到位。

 

4、您认为楼市投资对房价的影响有多大?开发商是否会(如何)借投资者投资之势趁机拉高房价?

 

答:广州楼市目前正进入投资型买家,富人垄断的阶段。垄断型的发展商、急于业绩提成的中介公司、少数富人都是推高楼价的元素。

 

5、前段时间由于深圳房价过高,炒房客纷纷转战广州?您怎么看这些现象?外地炒房团对广州房价以及投资市场各有什么影响?

 

答:广州楼市今后将不再是广州人的楼市。深圳人士、珠三角人士、外国、港澳人士都会进入广州购房。

 

迄今为止,广州楼市仍然没有壁。广州是个不设防的城市。如果炒作资金进入过多,楼价有可能会被继续炒高。

 

6、有开发商曾经担忧如投资客占据太高购房比例会提高楼盘空置率,从而影响楼盘入住率、人气以及购房者信心,对这种观点您有什么看法?

 

答:当前投资型买家目前仅占30%左右。而且2007年以后才出现这种情况。投资、炒楼者仅占少数,还未形成气候。3年以内,不会因为空置率而影响广州楼市信心。

 

7、对于广州投资者而言,周边哪些城市或者地区最具投资吸引力?这些地段的优势在于什么?

 

答:南海很有潜力。广佛都市圈的连接地带,经济实力、人气、政府动作都很大,前景广阔。南海在未来不输花都,也许可能超过番禺。

 

8、广州楼市投资风险是否位于一个高企阶段?投资客应该怎样避免楼市风险?

 

答:广州楼市远未到达高危阶段。

 

理由有三点:

 

(1)广州楼价较深圳、上海、北京等城市,相类似物业的价格依然偏低。中心区物业价格正在“补涨”。

 

(2)投资行为2007年刚刚开始,正方兴未艾。投资买家刚刚由10-20%升至30-40%,正是楼市活跃的时候。

 

(3)政府并未有直接打压房价的具体措施。

 

9、今年股市走势良好且连创新高,投资基金也是越来越受追捧,故股市和基金的火热对投资楼市有何影响?

 

答:广州楼市与金融资本市场的关系越来越密切。股市、基金与楼市正处于共同繁荣阶段。当然,也有在共同衰退的风险。

 

10、您心目中的理智投资应该是怎样的?楼市投资者应该持有一种什么样的心态?入手和出手的时机应当怎样去把握?

 

答:2007-2009年广州楼市仍然是“购房年”,对物业宜进不宜出。具体要选优质物业。

 

11、您怎样看待广州未来楼市投资的前景?未来半年乃至一年内广州房价的增幅约为一个什么样的比例?投资回报率如何随着房价的增幅而波动?

 

答:未来一年内,广州中心区优质物业的结各升幅平均。有可能在50%以上。现在的广州楼市有点象股市处于3000点的时候,正处于快速上扬阶段。虽然人人都说“价格高”,买楼的踊跃程度还会加快。买楼仍然属于“中、短线”行为,靠“长线”收租是愚蠢的。2010年左右,广州楼价可能见顶。

 

广州楼市至少还有三年繁荣期。2007-2008年将肯定是“大涨”年。

 

更多资讯请参阅同创卓越公司网站:(www.gztczy.com)
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