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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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2007-09-24 08:58:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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珠江新城楼价仍会上升

 

活动地点:大都会广场23F搜狐直播室

 

活动时间:9月21日14:30

 

活动议题:

 

  1、怎么看待珠江新城的现阶段的楼价?价格上涨,价值是否跟得上?该区域价格是否与该区域价值匹配?对未来珠江新城的楼价怎么分析?

 

  2、目前珠江新城商业项目和住宅项目价格倒挂严重,商业项目目前售价仅在15000元/平方米左右,而住宅项目则普遍在25000元/平方米。怎么理解这一现象?

 

  3、经过十几年的规划,作为广州CBD的珠江新城的商业规划是否成功?对未来珠江新城的商业氛围怎么看?

 

  4、本月29日,广州市将以底价38亿元挂牌猎德村某地块。对政府对CBD地块的处理有什么看法?CBD建设如何与城中村改造协调?

 

  赵卓文:非常高兴参加今天的论坛,珠江新城的发展到现在,已经进入到了17年,从1993年到2003年珠江新城发展得比较平稳,也比较平淡,珠江新城的开发商都说没怎么赚钱,但是到2004年到现在,珠江新城的局面一年跟一年不一样,特别是楼价上涨进入了高峰期,目前这个阶段是珠江新城逐步进入黄金开发时期,可能有几个问题大家很关注,第一个是楼价到底是多少才算合理?

 

  3年前的住宅才7-8千,而现在的价格到了20000-25000,还有人预计会突破3万或者是4万,我觉得珠江新城的价格需要有新的标准来评估,而不是用7-8千或者是2.5万,这些都不能成为标准,这个标准跟广州楼市的总体态势有关系,也跟珠江新城CBD独特性也有关系,跟政府的投入也有关系,非常复杂。我个人认为珠江新城的楼价上涨现在仅仅是开始。

 

  打个比喻,比如说股市3千点的情况。股市3千点就觉得很贵,很高,但是在5400点时,还预测继续上扬的观点更多。而珠江新城1.5万觉得很贵,而现在到了2.5万,从各方面判断,是继续往上走。这是说到住宅。

 

  住宅有三方面特别的因素使价格继续上涨,第一方面是稀缺性,毕竟是珠江新城的CBD,而且早期是开发住宅业务,纯正的住宅供应量很有限,而对比写字楼和商业的元素,住宅的量是很少。

 

  第二方面,珠江新城因为开发的时机受到很多制约,现在的开发有10年的历程,他留下了很多很珍贵的用地,广州高端的地块到现在还没有替代,所以价格很高。

 

  第三方面,目前广州的房地产市场,特别是住宅市场,转入到了自主型向投资类转变,而珠江新城是最合适做投资类型。在这几方面的因素下,珠江新城的住宅价格仍然具有较大的上升空间。

 

  主持人:楼价应该达到什么样的标准?

 

  赵卓文:我觉得写字楼的价格处于微妙的阶段,因为写字楼预期的供应量比较大。现在写字楼呈现出短时间价格上扬,而未来发展市场的看法,有多方面的看法。

 

  第二方面是住宅,住宅的价格几乎一边倒,大家都认为比较尊贵,比较稀缺,供应量也不大。2007年-2009年,特别是亚运之前的时间,比如说双子塔的建成,政府的投资,政府在几个方面投入了100亿,还有CBD形成的关键期。我打个比喻,珠江新城是一个美女,现在才7-8岁,而现在的价格,目前在广州是领先的。领先到什么程度,以往的案例不能做参考,包括滨江东的东西。如果以案例参考,上海的浦东,北京的中关村可以拿来比较,如果比较的话,我觉得珠江新城2.5万还是物有所值,如果是2.5万现在的价值以后还有潜力,我个人的观点,广州的高端物业可以再涨50%。第三个类型是商业物业,目前的珠江新城仅仅是居住区底下的低层商业大概是6-7万/平方米。上10万的很少,但是珠江新城形成的商业价格肯定会摆脱价格这样的低位,有它的独特性和上升空间,珠江新城的总体价格,目前来讲,是处于狂飙阶段。

 

  主持人:现在珠江新城租售比非常低,你怎么看待这个现象?

 

  赵卓文:现在珠江新城的写字楼和住宅目前是一种现象,这种情况在别的城市也很普遍,比如说在深圳和北京。主要原因我用一句话来总结,住宅的投资不会太理性,疯狂一些,而写字楼会理性一些。所以就有了这样的结果,而且两种物业的保有成本是不一样的。比如说写字楼的税率是14%,比住宅高,写字楼跟城市的定位,产业结构,企业数量都有密切的关系,很有可能形成量越来越多,但是租金在往下走,今天我觉得还有一个现象,就是租金一直在往下走,包括珠江新城最早期推出的物业都是100块钱的租金,现在还有90多块。不断的往下挤压中低写字楼的写字楼水平,可能三年后珠江新城会出现,投资热潮不断的推高,价格不断的推高,可能租金的水平不断的往下降。

 

  像90年代的环市东的物业,最贵是360块钱的租金,而现在跌到了80块左右。我相信珠江新城的物业都不会是母鸡型号的,比较难下金蛋,但是会下常规性的蛋下来。但是另外,写字楼的售价是脱节的,因为办公的商业跟个体都没有进去。没有形成这个氛围,所以租金肯定上不去。另一方面,我们看到广州也是这样,住宅的售价和价格有差别,而跟租客的经济有很大的关系,大家都知道,这几年GDP在增长,这就形成的中阶级的收入支付的能力有限,这可能是互相带动和互相促进。往后三年,售价和租金方面不一样,可能会有3%和5%之间的差别。

 

  赵卓文:今年交付使用的写字楼物业,刚开始的租金是110-100,到现在已经跌了20块钱了。

 

  主持人:有另外一个数据,08-09年珠江新城的配套,亚运会之前是高度增长的时期,您对珠江新城未来怎么看?

 

  赵卓文:我觉得珠江新城建设量超过了3千万平方米,对于这样的大的建设项目,他已落成的30-40%左右。整体来讲,现在还不成型。第二,这个是城市新区,是CBD商业区,不是普遍的居住区,所以不能拿普遍的要求,来要求CBD的氛围。作为珠江新城的规划跟发展,也是有调整的,周围也有规划,最早规划是1993年,当时广州是处于经济水平和认识水平都不够,包括保留城中村,比如说新开发住宅物业,两者之间的结合,还是有很多问题,比如说小学跟中学,我上一次开研讨会时提出,没必要搞这么多的学校,现在都是按规划的指标来实施,其实现在很多观念要改变,现在是汽车时代,有很多东西必须要改变,而1993年规划,珠江新城每一个地块太小,最早是一块完整的布裁缝,珠江新城重新缝合之后,到今天为止问题肯定是有的,而综合效应的功能不能一下子出效果,这可能是它的缺陷,但是珠江新城是整体性的区域,如果整体开发之后,全部建成已经是很近的事情了,也不是很遥远的事情。我们从20年算下来做成,应该是很有活力的。从目前来讲,包括已经购买物业的各个买家也好,或者是进驻的企业也好,我觉得继续要等待珠江新城的进一步发展。

 

  主持人:您对猎德村拍卖有什么想法,如果是整体拍卖,这么大的地被一个开发商拍卖,是否会导致市场的混乱?

 

  赵卓文:这个地块很特点,因为猎德村是非常受关注的,我在2004年的时候就研究过,因为它是珠江新城的城中村,而且它的问题比较复杂,容积率以前比较高,都接近3。现在政府前几年提出了城中村的改造,所以猎德村的地块出让不仅是土地出让,可能还是城中村的改造,最重要的是把这个村改造成功了。至于社会效应是最重要的,而且这个社会效应对珠江新城还是很有好处的,经济效应是次要的,包括开发商承担的业务和责任也是很大的事情,现在的楼价经济性质很好,其实现在改造的时机是最好的。每平方米产生的效益,可以支付城中村改造的成本。所以这个项目出让或者是改造是非常复杂的系统。政府也做了很多研究规划和设计,不光是房地产开发这个简单的问题,因为猎德村的地块是临近珠江,商业价值很高,他是通过商业价值的推动。这个是很难用常规的关系来比拟。但是我还是比较赞同现在就进行改造。要找一家比较有实力的公司来做。这个项目的社会效应是最重要的。

 

  主持人:请预测一下,到时候这块地的拍卖,您预计整体会有多少价格?

 

  赵卓文:这个不好预测,因为城中村有很复杂,比如说要做一些配套,有很多条件,如果条件不没有列出来,我们不能预测价格,但是开发商算得很清楚。很难说是有什么价格,原来广州土地出让定的底价跟市场差价很远。我觉得现在主要是看他的条件。

 

  主持人:现在政府对猎德村进行这样的改造,另外CBD还有一个城中村就是冼村,那是否意味着冼村将来也会有这样的整体拍卖?

 

  赵卓文:我觉得城中村的问题,每一个村都有每一个村的特点,政府采取的方法是一个村一个政策,非常明确,主要是希望解决这个问题,通过经济手段,因为猎德村靠近珠江滨,住宅价格很高。而冼村商业价格没有猎德村高。因为冼村的容积率更高。我想每一个村都有一个模式,现在的猎德村能够改造是非常幸运的,一个是成为了CBD,而且现在的经济都很强,第二个是政府的财力很雄厚,政府不赚钱让他改造,本身的经济性也很高。这么多的村民也可以配合。各方面的因素是天时地利人和才促使猎德村改造成功,但是这个还没有成功,希望是成功的案例,不过这个案例在冼村很难复制。包括别的城市,这两年我也在广州做城中村的改造,别的城市也来考察,我认为是不可复制的,第二,地方政府的财政力量不一样,而且对财产的认识水平不一样,还有政策都是可以做,广州是改革开放的前沿阵地,在CBD的核心发展,应该要更快一些。比如说北京有金融街,税收都不一样。广州珠江新城里面有金融总部才奖励500万,我们的力度还没有他们大,珠江新城,政府是可以鼓励的,珠江新城的探索是有利没有害的。

 
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