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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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四大垄断控制未来楼价  

2007-07-16 14:01:42|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 四大垄断控制未来楼价
 

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

 

广东地区楼价正进入新一轮“暴涨期”。

 

深圳、广州楼价加速蹿升,超出了人们的预期。深圳中心区楼价普遍已过2万元/平方米,半年涨50%,大大出乎人们的预料。一向被认为“草根产品”、“物美价廉”的广州中心区物业,也昂首突破了1万元/平方米大关。传媒一阵惊呼:1万元/平方米以下的房子已经找不到了。

 

地方政府频频表态,要抑制楼价上涨;但楼价上涨又偏偏越涨越急。基本上可以下结论:2007年下半年楼价继续上扬已不可避免。

 

今年年初,我给《广东房地产蓝皮书》撰写的预测文章预测今年广州楼价要涨15%。当时很多人认为“过份”。到现在看来,预测涨15%是太保守,偏于谨慎了。

 

2007年下半年及2008年的广州楼价受四个“垄断”的影响。

 

1、  土地资源的一级垄断。

 

表面上看,政府高度垄断土地一级市场。实际上政府有难言的苦衷。从90年代到现在,若干届政府已出让了太多的土地。很多土地资源仍掌握在大发展商手上,政府仍然难以像开关水龙头一样自主调控市场。

 

广州政府计划每年供应5平方公里用地。现在看来,2007年的计划就难以实现。

 

政府的难题是:

 

(1)      已储备土地太少,再储备土地太难;

(2)      对大发展商闲置土地下不了手;

(3)      缺乏科学严谨经充分论证的供地计划;

(4)      缺乏强有力的调控手段。

(5)      税法方面存在漏洞。

 

现在的政府,只能走一步看一步。楼价急升,市民抱怨,赶紧出来表态,打击“奸商”、打击“投机倒把”和“违规行为”,但不能从根本上解决问题。

 

土地一级市场垄断在政府手上,地方政府又受各种条件、因素和政策的制约,难以放大供应量。未来的市场,仍然属于“僧多粥少”、“供不应求”的状况,楼价焉能不贵?

 

政府还有一个难题就是:对未来的地价,不知道如何定标准?肆意提高地价,又恐抬升楼价(如2006年的金沙洲);搞“双限双竞”人为降低地价,又显然脱离经济规律,在未来恐怕会受到更多的惩罚。

 

唯一在暗处偷笑的是有大量土地储备的大发展商。在楼价急升,土地价值剧增的今天,是没有多少人愿意再搞“当年开工,当年交楼”的模式了,“精耕细作,慢慢玩”。如此剥尽利润空间,楼价焉能不贵?

 

2、  大发展商垄断市场份额

 

以广州为例,前5位公司一手市场份额已占40%;前10位公司市场份额已超60%。

 

名符其实的“寡头垄断”,楼价焉能不贵?

 

开车的人都知道,在中国,消费者是很难对油价提什么意见的,只有“待宰”的份。在广州买楼的人都知道,给大发展商买房,是很难加什么“附加条款”的,店大欺客。

 

大发展商纷纷上市,地方政府叫好,媒体叫好,以为是地方强盛的标志。

 

事实上,大发展商上市了,融资渠道拓宽了,其经济承受能力提高了,就更不会卖便宜房了!大发展商不卖便宜房,卖便宜房的肯定不是大发展商。

 

大发展商不卖便宜房,已经成为广州楼市的现象。

 

广州的大发展商都正处在高速扩张阶段,对盈利的渴求,迫使他们不断提升楼价(有时以品质提升为借口)。希望他们之中出现一个“乐善好施”的比尔盖茨,恐怕要等20年以后。

 

3、  营销垄断

广州的媒体在全国最发达,广州购房者的信息渠道其实很狭小。

 

广州的媒体有三怪:(1)报喜不报忧。鲜有楼市负面的报道。(2)房地产广告高度集中于1-2个媒体,形成“偏食”现象。但这样的“主流”对购房者绝对不利。(3)发展商的声音很大,购房者的声音很小,即使业主被发展商的保安打得头破血流,媒体大多也只是缄默。

 

媒体的高度垄断,对坚定楼市信心,维持楼价上升作用很大。

 

一手营销公司高度垄断。前三位的营销公司至少控制了广州40-50%的一手房销售额。营销公司利用专业手法为房价上升煽风点火,就不足为奇了。

 

4、  有钱人垄断

深圳、广州楼价急升,主要原因不在于“外地人”。地方政府限制“港人只能购一套房”、“外国人只能购一套房”、“外地人只能购一套房”,其实,效果是不大的。

 

地方楼价的推升的主要动力仍然是“本地的有钱人”。在楼价过2万元/平方米的背景下,购房者肯定是城市中10%左右的人群。

 

10%左右的人群,控制80%以上的城市豪宅。这基本上是一种发展规律。

 

望房兴叹的中产阶级,期望政府解困房的工薪阶层,“买了又买”的富豪群体。

 

目前的税法不完善,对“保有物业”付出的成本未作出规定。

 

目前的房地产制度有缺陷,缺乏对“有钱人买房”的约束。

 

没有一个合理的地方住房标准,没有一个系统的房地产制度,更缺乏一个完善的税收体系。这是当前的现状。

 

有钱人购房的欲望和动机一天未受到抑制,楼市就不会有降价的一天。

 

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