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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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中调战略下的广州商圈变化  

2007-06-11 21:27:38|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  中调战略下的广州商圈变化
(摘自赵卓文先生2007年6月11日在"2007广州商业发展论坛"的演讲)
 
    赵卓文:非常高兴参加今天下午的论坛。听了前面两位嘉宾的发言很有趣,可能熟悉的人不一定发现这个问题,我自己的办公室就在附近,比如说刚才裴长洪所长说到名字的问题。
 

中调战略下的广州商圈变化 - 能说会做的赵卓文 - 赵卓文的博客

 
 

   我们要思考一下农林下商圈的动力在哪里,往后发展会面临什么样的机遇,或者是那些方面的挑战。我今天在这里谈一些肤浅的个人看法。广州的房地产市场在商业方面的数量和结构,确实是偏小,整个广州的房地产市场以住宅类为主,如果大家再想象一下,广州一千万人口的城市,还有这么强的GDP和消费力,但是我们商业的销售面积确实是比较有限,这一点在全国的大城市里都是比较少见的。带给我们的思考,这个方面会增长,还是会有怎样新的机遇,确实是值得思考。但是我们至少可以下一个结论,广州的商业目前应该说还是非常良性的,未来发展的空间还是非常广阔的。

 

   如果我们现在谈论农林商圈的问题,可能值得关注的一条,我们将会面临什么样的挑战。我个人感觉有三个方面的挑战还是非常突出的。第一个挑战,就是政府政策稳定性的问题,商圈的形成和发展毕竟需要一个非常好的城市发展的思路和发展方向上的稳定性,大家在广州,或者是别的城市都有一个感觉,我们认为好或者相对不那么好的政策,都有一个共同的问题,稳定性相对较差。我们关注到像是广州在过去这么多年里,经常提南拓北优东进西联,最近提出了中调,这跟中心区今后的发展及变化有很大的影响,这确实需要我们做一些思考。

 

   中调的战略现在是重新在做,但是往后会给广州带来什么样的影响,现在确实还是非常难以完全的预测。农林商圈的发展,我有一个比喻,像一个28岁的姑娘基本上已经成型,如果有调整的话,也只是局部的。整个农林商圈,不像是在珠江新城一样,正在形成大规模的建设和逐步的完善成长中这样的状况,农林商圈就象是一个28岁的姑娘基本上成型,需要做的就是调整,或者是提升方面的工作。

 

   在这样的背景下,政府在城市规划和城市建设方面的思路,确实对商圈会带来比较大的影响。这里我们也看一下数字。像是越秀区的人口密度,在整个广州的人口密度是相对较大的,在未来的发展过程里,我们也可能面临一些问题,像是过去十年在广州的房地产发展上,一个很大的问题就是人口不断的迁移,高收入、高收入的人口不断的南拓或者是东进。我在广州东华东也有很深的体会,确实跟人口的变化有很大的联系,以往的东山区高素质、高收入人口不断的迁移,确实对这个商圈带来很大的影响。但是在未来,特别是政府提出中调战略之后,会不会有优化,或者是我们的人口稳定、消费力稳定。

 

   对房地产市场来看,广州现在还有一个现象,已经全面进入了万元房的时代。我坚持两个观点。第一,在广州中心区因为已经基本建成,除了珠江新城有大规模的建设和发展,广州中心区处于稳定的状态,这决定广州未来的财富,广州未来的财富有可能是拥有不动产的这些人手上,未来二十年之后可能财富主要掌握在40岁到50岁的中老年手里,谁拥有市中心的不动产或者物业很重要。第二,在楼价上涨到一定阶段,我们注意到普通的居住型产品会有很大的销量下降,未来投资型物业和产品的形成,将会决定房地产发展的格局。在过去十多年的时间里,其实广州投资类的产品偏少,而且投资类客户的比例偏少。在整体楼价,特别是中心区楼价过旺,进入真正的万元房时代,广州投资类物业可能是07年之后最值得关注的物业发展形态。广州面临的挑战,能不能提供更多的投资类产品满足这种需求。在一个地方的投资类产品,能不能达到国际化、国内化,如果达不到国际化,达到国内化也非常有帮助,特别是广州的商业地产对整个珠三角的吸引力和发展,也是有它的帮助。

 

   下面我结合大家熟悉的农林下路情况,看看未来发展动力方面的问题。我的看法,农林下路成熟程度非常高,但是在广州目前商圈的地位来说,还排不到前两位。如果用韦尔奇先生的话来说,不是第一就是第二,第三就活不太好。农林下路商圈目前来看,经过地产不断的变化和拉动,现在的人口是比较稳定的,周边的人口应该是超过53000户,常住人口超过15万。这个商圈现在住在这里的人群,应该说忠诚度很高,特别是熟悉老东山区和新越秀区的人,中等收入阶层的数量还有受教育程度,一直在传统的老广州的城区里能力是非常强的。消费群体的情况来看,中高收入阶层占的比例是比较高的。这个商圈的形成本身就有本地消费力的支持,如果把这个商圈做的更大一些,或者说吸引力更大一些,在广州商圈的地位还可以进一步的提升。

   人流量来看,农林下路日均人流量超过5-6万人,节假日是7-8万人,在广州的商圈里人流量是比较高的,在广州的商圈地位往后发展也是具有一定的空间。我们也关注到农林下路消费群体和北京路,或者和天河城、上下九的消费群体还有一定的区别,特别是年轻人的数量,25-35岁的年轻人数量占到42.5%,这是比较多的,以年轻和中年人为主导优势,而且收入和层次都比较高。

 
   农林路、农林下路目前面临最大的商业项目,就是建和商业广场项目,在王府井百货的对面,可能大家都非常熟悉这个地方,这个商铺目前的租金是1300块钱/平方。建成之后的商业体量达到了35000平方米,也跟王府井百货形成了非常好的联动。这是项目的情况。总体来看,从规模、建设标准、商业格局,我个人是非常看好的,因为只有一些比较大型的商业项目的加入,整个的商圈才会更有活力,才会更有一定的前景。另外这个项目的目标消费群,开发商提供的资料,主要是集中在23-45岁之间的年龄消费段,而且中高档的消费为主,这个客户的定位还是非常有意义的。我有一个观点,一个商圈的形成,或者商业街的形成,要有开发商项目跟政府行为的联动,可以打造出非常有价值、非常有特色的前途出来。这个项目在三个方面有非常好的结合,跟城市定位、城市发展规划有结合,还有商圈有结合,现在和未来的消费力有很好的结合。总体来看,我个人是比较看好农林商圈的发展,在未来广州商圈的发展上应该做出新的特色,还有它的再造功能的提升。
 
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