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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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税费过重是房价高企的重要原因  

2007-05-08 18:39:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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税费过重是房价高企的重要原因

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

 

广州政府为了抑制楼价上扬,采取了前所未有的干预政策。最直接的表现就是“穗七条”的出台。事实上,政府决心加大土地供应量以扩大供给,满足不断增长的需求,思路是正确的,具体举措也很具实操性,令万千市民对“降价”充满了期待。

 

然而,2007年的广州楼价,是多种因素综合作用的结果。光有“穗七条”,短期内要使广州楼价平稳下降,确实不易。政府似乎还有必要采取更进一步的行动。如果在税收、土地政策和行业管理上没有“体制突破”或“政策突破”,广州楼价降也难。

 

要深层次解读广州房价,必须深层次解读广州商品房的成本。过去10年,广州楼价与成本之间没有必然的联系,楼价经常背离成本,而且波动很大。例如,2000-2003年广州番禺“平过自己盖房”的低楼价,又例如2006-2007珠江新城“超过成本一倍”的住宅售价,都是楼价大幅度背离成本的典型例子。

 

然而,2007年后,广州房价将有三个挂钩:(1)与宏观经济增长速度挂钩;(2)与成本挂钩;(3)与住房需求挂钩。

 

这里只谈谈房价与成本挂钩的问题。

 

先看看广州商品房开发的成本。

 

1、土地成本。如果是公开招标、挂牌、拍卖出让,并且没有限制。土地成本约占总成本的40-60%,平均不低于50%。例如2006年万科金沙洲地块,楼面地价4033元/平方米,而总成本肯定在7500元/平方米以内。

 

2、土建成本。以高层建筑(100米以内)为例,土建费用一般为1100-1600元/平方米。(不同企业管理水平不同,成本不同;不同体制的企业成本不同;不同地质条件下的成本不同;不同建筑风格的造价也有差异)。

 

3、装修费用,现在广州的商品住宅一般都带装修。一些“豪宅”号称装修费2000-3000元/平方米,其实专业人士都知道,发展商“批量”生产,成本也就800-1200元/平方米。

 

4、期间费用。包括贷款利息(一般占总成本3%-5%)、管理费用(一般占总成本3%-5%),营销费用(一般占总成本2%-5%)。需要指出的是:近年广州房地产营销费用在逐年下降,融资成本却在逐年上升。

 

5、税费。在开发过程中,发展商要交纳巨额的税费。主要包括:

(1)市政配套费和垄断部门收费。约占总成本5%-8%。

(2)营业税(销售额的5。5%)及附加。

(3)预征所得税(销售额的6%左右)。

(4)土地增值税(增值的30%-60%,号称中国最高的税种)。

(5)土地交易税和房屋交易契税(1。5%-3%)。

 

通过以上分析,我们可以看到。房地产实现销售后,其实15%以上要被税费收去,发展商的实际收入不到85%。这是楼价高企的重要原因。

 

回头看看政府在房地产开发中的收益。先收一笔占总成本50%以上的“地价”。待销售开始后,再收销售额15%以上的税费。发展商受此挤压,焉能不“羊毛出在羊身上”,不断加价。

 

在成本与房价高度挂钩的今天,广州不可能有“廉价”的商品房,只可能有廉价的“新社区”、“三限房”或未来其它形式的经济适用房。

 

更多资讯请参阅同创卓越公司网站:(www.gztczy.com)
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