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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

日志

 
 
关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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2007年广州楼价预测  

2007-02-06 10:35:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2007年广州楼价预测
赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)
 
综合各种因素分析。2007年的广州楼市,正处于新旧规则转换的“过渡期”。产品类型丰富,需求旺盛。楼价上涨的动力依然存在。预计2007年仍将是一个“涨价年”。预计2007年广州一手房售价涨幅不会低于15%。
 
一、 从供求关系看2007年楼价走势
 

如上图所示,广州市商品房的供应量从2001年的817万平方米上升到2004年1046.75万平方米,2005年开始下滑,到2006年的917.12万平方米,呈现下降趋势;与此同时,商品房成交量在近三年基本保持1100万平方米左右的成绩。供求量之比(吸纳量/消化量)的曲线呈现上升的趋势。可见,广州商品房整体市场需求旺盛。价格上升主要受供求关系影响。
 

考查2001-2006年广州住宅的供应量,2002年达到顶峰,有816万平方米,自2003年起逐年下降,2006年住宅供应量仅为694万平方米。2003年至2006年的住宅成交量则较平均,均超过900万平方米,2006年尽管遭遇宏观调控,仍达到924万平方米。供求量之比呈上升趋势,2006年广州一手住宅的吸纳率为1.33。
 
2006年广州二手住宅成交619.93万平方米,与2003年相比,增长了57.41%。
 
由此可见,广州市商品房供不应求的局面将促使2007年楼价继续有攀升的可能。

二、 从价格走势看2007年楼价发展
1、 广州地价
 

全市土地一级市场成交的楼面地价从2002年的2283元/平方米,上升至2006年的2696元/平方米(包括医疗用地、专业市场用地、烂尾地),与2005年全年相比,上涨的幅度高达12.2%。
 
从同区域、同类型的地块涨幅来看,2006年的楼面地价涨势更加迅猛。天河区珠江新城商务办公地块、沙河商住地块的楼面地价同比分别上涨了46.9%和42.9%;海珠区、荔湾区的商住地块楼面地价同比分别上涨了78.9%和37.3%。
 
目前广州楼市基本上由大发展商垄断。价格的决定权在大发展商手上。从最近广州土地出让的结果看,“楼价下降”的前景并不乐观。广州前几位的大发展商普遍准备了20—30亿的资金准备“买地”。目前广州住宅地价普遍已经超过开发成本的50%。
 
2、广州商品住宅成交均价

 
2001年广州商品住宅的均价为4220元/平方米,2003年下降至3888元/平方米,创历史新低。2004年起同比开始有较大幅度的增长,2005年突破5000元/平方米,2006年突破6000元/平方米,达到6315元/平方米,同比增幅达23.40%,是近六年的最高增幅。
 
2006年老城区楼价飙升,一年升幅达34%,其他区域楼价普涨(升幅介于19%-34%)。
随着广州老八区可开发土地资源的逐渐稀缺,中心区楼价呈现强势上涨。广州楼价2007年延续近三年较大的增幅已成定局。
 
3、 二手房价、租金走势
 

 
自2003年起,广州二手住宅成交均价保持较大幅度的上升态势,2006年二手住宅成交均价为3399元/平方米。二手房价格低、地点多,可选择范围广,证件齐备,正成为越来越多人的选择。2007年二手楼将威胁一手楼价格和销量。
 
2006年广州一手楼价升,但广州住宅租金却稳中有降。据多家机构的研究结论,2006年1-11月,广州住宅平均租金约23-26元/平方米,中心城区租金约为26元/平方米。一手楼价节节上升,住宅租金稳中有降,写字楼租金也是下跌趋势。这说明了什么?说明广州不缺房子!
 
据官方公布的数字,广州户均拥有住房1.06套。总体看,广州并不缺房,广州缺的是资源的合理配置。(苦乐不均)。如果资源流动起来,购房不会难。
 
“国六条”中有一条,5年内交易征收营业税和所得税。这一条举措对广州并不合适,因为它阻碍了资源的流动和合理配置。这项措施的实施,也造成了当前租金的反向运动。
 
三、 广州房地产:为过去10年还债
 
现在,大家很怀念过去“物美价廉”的好时光。
 
事实上,广州房地产“物美价廉”的时代一去不复返了。
 
(1)广州过去十年的低楼价,是以政府少收地价为前提。(广州房地产增加值占广州GDP的比重大概为3%,政府过去十年卖地收入不到500亿,均为超常规的低数据)。如果按照过去10年广州年开发量评估,10年地价总和应该在1500万元以上。政府“廉价”出让了大量土地,开发商占有了其中一部份“价差”,另外一部分转移给了消费者。这是广州过去楼价低的一个重要原因。
 
(2)广州过去十年的低楼价,是以发展商大量建设低档、普通产品(或称“草根产品”)为基础的。广州不缺房,但特别缺好房子。适合住房升级消费的,更少。房改已7—8年,开始进入换房高峰期了,升级消费推动了楼价上涨。广州房地产“还债”的时候到了。恰恰又碰到7090政策,以后的游戏规则不一样了。在各种因素的影响下,广州中心区的大户型和投资类产品的房价还将持续上涨。
 
(3)过去十年,广州房地产走“低地价、低楼价、低政府行为”的路线。政府基本上“无为而治”。发展商赚到钱了,富力、合生等大企业还发展成100亿大企业,全国性公司。老百姓住上房子了,人均住房已达20平方米。
 
“低地价、低楼价、低政府行为”当然也要付出代价。请简单分析,中心城区土地为何几近枯竭?“低地价、低楼价、低政府行为”当然是终极原因。
 
广州房地产目前的矛盾已经不是住房安居问题,而是升级换代的消费需求和投资需求与供应不足的矛盾。恰恰这是十年来埋下的种子。
 
2007年后的广州楼市,“低地价、低楼价、低政府行为”将转变为:“高地价、高楼价、高政府行为”(香港模式)。

四、 影响2007年广州楼价的6个因素
 
1、2007年宏观调控政策的发展变化

2007年2月开始的“土地增值税”政策调整似乎是一个信号。2007年的调控措施依然不会停止,对2007年的广州楼市将有重大影响。但到目前为止,促使楼价快速下降的政策还没有出台。

2、政府行为

——最近广州开始推行“双限双竞”,引起了大家的高度关注。“双限双竞”的本质是:政府减少卖地收入,让潜在购房者享受“低于市场价的房子”。
 
“双限双竞”的新型出让方式在降低楼价方面起到了一定的作用。实行“双限双竞”前,金沙洲的楼面地价已经跃升至4033元/平方米;实行“双限双竞”后,金沙洲的楼面地价调低到2386元/平方米,下降幅度为40%左右。
 
既然政府作出了牺牲,当然希望“买房”的人是:最应该得到保障的人。于是,就有了“限销售对象”的“三限”问题。
 
按广州2006-2010住宅发展规划,未来广州卖地,四成以上用地要搞“双限双竞”。这对未来广州楼市走势影响巨大。

——广州市住房建设规划(2006-2010)公布

2007年广州住房建设13.74万套,总建1300万平方米,其中商品房10.41万套,1038万平方米。2007年供地将偏向中低价位的商品房用地,计划供应住宅用地510万平方米。
 
——广州市委、市政府已经决定投入15亿元,利用政府储备用地,在金沙洲、同德、棠下、大塘等地区建设新社区,争取2007年前解决人均住房十平方米以下5643户双特困户的住户问题。市政府主要以实物配租方式,由政府提供廉租住房,租金标准暂定为每月每平方米1元。
 
——2007年来广州政府重新批准开发商搞旧城改造和城中村改造。广州中心城区房地产“供不应求”局面可能得到缓解。自2003年起,老八区的住宅供应量逐年减少。在供应减少的同时,过去三年,每年老八区的住宅成交量均比批准预售量高150—200万平方米。今后几年中心区楼价还会涨。2007年仍然不会扭转这一趋势。
 
——地方政府没有降价的动力。广州居民住房自有率已经超过90%。双特困住房困难户只有5000多户,广州政府搞一个金沙洲新社区,基本上就可以“大功告成”。房地产楼价波动,与安居无关,与社会稳定无关。至于谁当了房奴,谁在商品房的博弈中牺牲,那根本很难触动地方政府。地价卖高了,政府一样可以表态:合理。市场经济竞争出来的地价,谁能说“不合理”呢?
 
可以预测,随着调控的推进,政府行为将成为影响楼价的关键。广州政府在未来广州楼价的走势中会发挥更积极的作用。
 
3、在未来,发展商垄断楼市的局面将被打破,政府的力量将会加强。
 
——目前广州发展商的存量土地不足五年就将消耗完毕。大企业在存量土地(如富力、合生创展够用7-10年)即使较高,也是“吃了上顿,没下顿”。
 
——目前广州政府土地储备比较充沛。完全可以满足未来5-10年住宅发展用地需要。
 
——政府的政策将左右广州楼市走势。特别应关注两点:
 
(1)未来土地主要由政府供应。政府将采取什么样的“地价政策”和“新社区”建设计划,将最终决定广州楼价。
 
(2)政府对“富人买房”会不会有进一步控制措施?
 
未来的广州楼市,将既不是完全的市场化的市场,也不是完全的计划经济型市场,而是政府主导的“计划生育”型的市场。
 
4、中小户型产品走势

过去10年,广州人购房的主要动机和缘由在于“升级消费”。由小换大,由旧换新是主导方向。广州销售商品房2003年户均面积为89.55平方米,2004年为87.86平方米,2005年为104.24平方米,2006年为110.35平方米。
 
从目前情况看,广州市政府将不打折扣地执行“国六条”关于“90平方米以下户型占70%”的政策。
 
在面积相同,地段差异不大的情况下,建筑师和发展商将面临严峻考验。高度同质化的市场如何运作?
 
大家都在思考,肯定都还没有答案。
 
同时,大户型(有钱人的需求)将旺盛,大户型与高楼价的正相关关系将更为明显。
 
2007-2008,将是广州户型的最后盛宴。

5、需求结构

广州目前人均存款超过7万元。最近几年广州经济的腾飞,特别产生了一批极具购买力的高收入者。这部分人的需求一直未被充分满足,当前抢购大户型的热情较高。客观上推高了广州楼价。
 
需要指出的是:消费模式已经与前几年完全不同。富人消费将是未来广州楼市的主要特征。
广州目前住房自有率已超9成,大体上广州人并不缺房。“能不能住得更好”和“买楼能否保值”是广州人关注的问题。

6、单位自建房的影响

广州2007年将重新允许单位自见经济适用房。广州市“2006-2010住宅建设规划”已经明确规定部队、中央、省属驻穗单位和本市国有大中型企业单位利用自有土地自建经济适用房3.76万套,建筑面积300万平方米。2006年19万平方米;2007年76万平方米;2008年75万平方米;2009年70万平方米;2010年60万平方米。这个面积在2007年上不算大,对市场影响有限。
 
五、结论

1、 广州2007年楼市,将有两个根本性的转变:第一,由居住类的产品特性向投资类产品特性转变。第二,由平民化消费向有钱人消费转变。
 
目前,广州楼市85%的产品为住宅,写字楼、商铺等只占15%。长期以来,特别从1998—2003年,广州住宅长期徘徊在低价位,形成了非常强烈的“自住”型的产品特点。即使在楼价狂涨的今天,投资类买家的比例也普遍在10%左右。有钱人的住房“升级消费”和工薪一族的“自买自住”仍然是2006年市场的主流。
 
进入2007年,这一切都将产生巨大的改变。“国六条”(例如7090政策)催生投资类产品的生产。楼价持续受高度关注和持续维持高投资价值,使楼市产品转变特性。
 
广州人均存款超过7万元,“买房投资”、“买房保值”观念的深入人心,有可能成为2007年广州楼价坚挺的主要因素。
 
2、2007年以后,将出现“换房难”。
第一,“国六条”7090政策使广州2008年后90平方米以上户型的供应大受影响。很多人“居住升级”必须在2008年前实现。
 
第二,大户型的价格将脱离一般消费,成为特别类产品。一般消费者将望楼兴叹。最近珠江新城住宅均价普遍在15000元/平方米以上的现实,已经让我们看到了这一点。
 
第三,过去10年。广州房地产生产了大量“低价低质”的产品,高品质的楼盘较少。再加上广州有60万套房改房,也到了“换房”高峰,需求非常强劲。
 
一边是供应少,一边是需求大。2007年,广州“换房”将越来越难,“换房”的成本也将越来越高。
 
3、 投资类物业在2007年将很丰富,也将出现新的投资热。
 
2007年广州楼市,将彻底走出“平民化消费”,变成“有钱人的游戏”。

2007年广州楼市没有悲情,只有利益的博弈。

2007年广州楼市正处于上行轨道,预计全年涨幅不会少于15%。广州楼价要稳定,至少要到2008年下半年。
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